2023年7月6日，馮某認購東方公司開發的天地居1號樓1單元502室商品房，并于當日繳納定金5萬元。同年11月15日，東方公司取得商品房預售許可證。

2023年1月14日，東方公司向馮某出具會員卡一張，雙方簽訂“告示”一份，確認馮某認購的房號為1號樓1單元502室，價格為每平方1688元，車庫為1號樓2單元18號，價格待定，房屋交付時間為2023年6月30日。雙方還約定，馮某須在簽訂此約定5日內交足房款20萬元，否則，東方公司有權解除約定，馮某應承擔相應的違約責任。

馮某按約足額交納了20萬購房款，但涉案房屋未能如期竣工交房。2023年3月9日和24日，東方公司兩次向馮某發出簽約催告函，要求馮某與其簽訂商品房買賣合同。同時要求馮某預約購買的車庫，應當按照物價局備案的15000元每平方米交納剩余房款。按照車庫的面積28.14平方米計算，馮某尚需交納剩余房款422100元。馮某接到催告函后，回函要求東方公司按約將1號樓1單元502室辦理交房手續。但對于車庫，馮某表示如果東方公司一味抬高價格，將解除車庫的買賣關系。雙方未能協商一致，馮某遂起訴至法院，要求東方公司交付房屋并承擔逾期交房違約金，同時確認車庫合同未成立。

裁判結果

一審法院認為：東方公司向馮某發放會員卡，雙方簽訂“告示”，記載了馮某的住址和聯系方式，認購房屋的位置和房屋情況、價格、房屋交付時間等，包含了商品房買賣合同應該具有的主要內容，且馮某已付清了全部購房款20萬元，該“告示”應認定為商品房買賣合同，該合同成立并生效。由于該房現不具備交付條件，馮某要求東方公司交付房屋的主張，一審法院不予支持，但東方公司應按照該協議約定支付逾期交房違約金。關于車庫，在會員卡及“告示”中，僅約定了車庫的號牌，未約定價格，付款時間、車庫的交付時間等，雙方沒有就車庫的具體事項達成合意，故該買賣合同關系未成立。

一審法院遂判決確認馮某與東方公司就天地居1號樓1單元502室商品房買賣關系成立，確認雙方就1號樓2單元18號車庫的買賣合同未成立，并判決東方公司向馮某支付逾期交房違約金。

東方公司不服一審，提出上訴，二審法院維持了一審判決。

法官說法：

商品房買賣合同一般是指房地產開發企業，即出賣人將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發商和消費者權利義務的依據。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。

第一，兩者簽訂的時間不同。預售合同簽訂時一般尚有部分合同條款不確定，比如什么時候交房、銷售單價是多少等等。而買賣合同簽訂時所有的權利義務已經明確，可以對照履行。

第二，合同性質不同。預售合同僅需要當事人意思表示一致即可，不需要以交付房屋為必要條件。而買賣合同除需要當事人意思表示一致之外，交付房屋和支付房款是雙方當事人的主要合同義務，是需要實際履行的。

第三，簽訂的目的不同。預售合同簽訂的原因是在有事實或法律上的障礙，暫時無法訂立買賣合同時，事先對當事人加以約束，約定將來訂立正式合同。而買賣合同的目的則是確立雙方權利義務，直接具備履行內容。

第四，違約的后果不同。預售合同違約僅能要求違約方承擔違約責任。買賣合同違約除了要求違約方承擔違約責任外，還可以要求繼續履行合同，比如交付房屋。

根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄都可以作為預約合同的一種表現形式，當然也包括本案中的“告示”，但以上述為名稱的合同并不都是預約合同，還有可能是正式的買賣合同。

那么，在何種情況下，商品房預售合同能夠被認定為買賣合同呢？依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

因此，商品房預售合同被認定為商品房買賣合同，應當具備兩個要件：

1.預售合同中約定了商品房地點、名稱、購買房屋的基本情況、銷售方式、價款，付款方式，房屋交付時間及日期、違約責任等。根據上述內容，能夠確定該合同內容指向的房屋是唯一的、具體的，房屋的面積、單價、交付時間是確定的。

2.出賣人已經收取了購房款。

即使在預售合同中，雙方明確約定需另行簽訂正式合同。但滿足上述要件下，即可直接認定雙方簽訂了商品房買賣合同。

那么，在未取得商品房預售許可證的條件下，開發商與購房者簽訂的預售合同效力如何認定？根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。因此，在訴訟前如果房地產開發企業未取得商品房預售許可證明，那么其與購房人簽訂的預售合同是無效的，只能按照過錯來承擔損失。