一、發起階段

（一）成立業主大會、業主委員會的條件。

一個物業管理區域符合下列情形之一的，業主可以聯名向街道辦事處提出成立業主成立業主大會、業主委員會的書面要求：

1.占已交付使用物業主總人數20％（各地情況不同）以上業主聯名的；

2.已交付使用物業建筑面積達到物業管理區域或者先期開發部分建筑面積50％以上的；

（二）聯名業主向街道辦事處提交如下書面資料。

１.《關于給予指導和協助成立業主大會的函》（附件1）；

2.《聯名業主簽名表》（附件1后）

3.聯名業主有效房產證明資料、身份證復印件（提供原件校對）；

（三）街道會同聯名業主向業主發出組建首次業主大會籌備組的公告。

符合前款條件的，街道辦事處應當自收到書面申請后7日內會同聯名業主向業主發出《關于組建首次業主大會會議籌備組的公告》（附件2）、《籌備組業主代表候選人登記表》（附件3）、《推薦業主代表候選人的業主簽名表》（附件4），并在小區明顯位置張貼公示不少于15日，告知業主成立首次業主大會籌備組的相關事宜；向建設單位發出《關于提交參加籌備組成員名單的函》（附件5）和《建設（公有住房出售）單位代表情況表》（附件6），告知其指定人員參加籌備組工作。

二、成立籌備組階段

（一）業主大會籌備組的構成。

業主大會籌備組由業主代表、街道辦事處、建設單位（包括公有住房出售單位）7－15人組成，其中：業主代表5－13人、街道辦事處代表1人、建設單位（包括公有住房出售單位）代表1人。

（二）籌備組成員的條件

1.具有完全民事行為能力；

2.本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的企業及其關聯企業任職（不含建設單位成員）；

3.不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為（不含建設單位成員）；

4.不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動的行為。

除上述條件外，業主代表還應當是本物業管理區域內的業主，街道辦事處代表應當經過房地產行政主管部門組織的物業管理法律知識培訓。

(三)籌備組成員候選人的產生方式。

業主代表候選人由業主自薦、推薦產生。自愿參加業主大會籌備組的業主，應當在《關于組建首次業主大會籌備組的公告》規定的報名時間內，將《籌備組業主代表候選人登記表》、《推薦業主代表候選人的業主簽名表》及本人、推薦業主的有效房產證明、身份證明復印件(提供原件校對)提交給物業所在地的街道辦事處；

建設單位（包括公有住房出售單位）代表候選人，由建設單位法人代表人或其受權委托人擔任，應當在《關于提交參加籌備組成員名單的函》規定的時間內，將《建設（公有住房出售）單位代表情況表》、法人代表證明、授權委托書、雙方身份證復印件(提交原件校對)提交給街道辦事處；建設單位無正當理由逾期未提交相關資料的，視為放棄參加籌備組工作的權利。

街道辦事處代表候選人，由經過物業管理業務培訓的街道工作人員擔任。

(四)擬定和公示籌備組成員名單。

籌備組中業主代表的人選，由街道辦事處根據聯名推薦人數多少順序，結合房屋的分布和使用性質擬定；聯名推薦人數相同的，可以通過抽簽確定排名順序。

籌備組成員擬定后，街道辦事處應當將籌備組成員的名單、基本情況、聯名推薦人數等情況向全體業主公示，公示時間不少于15日（附件7）。

(五)對籌備組擬定人選異議的處理。

擬定的籌備組成員公示期間，業主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處提出。街道辦事處應當自收到書面意見7日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。經核查，擬定的街道辦事處代表不符合條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換；擬定的業主代表不符合條件的，街道辦事處應當取消其代表資格并公告全體業主。擬定的籌備組成員發生變化的，可按上述規定補充人員，重新進行公示。

(六)產生業主大會籌備組。

擬定的籌備組成員公示期滿后業主無異議或異議不成立的，籌備組成員正式確定。籌備組成員確定3日內，街道辦事處代表應當召集、主持首次籌備組成員會議，做好如下工作：

1.根據街道辦事處的提名，經過半數以上籌備組成員同意推選出籌備組組長；

2.組織籌備組成員學習成立業主大會和選舉業主委員會的相關規則。

3.向全體業主發布籌備組成立的公告（附件8）和籌備組成員名單（附件9）。

（七）刻制籌備組印章

籌備組成立后可持街道辦事處、鎮人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章；該印章由籌備組組長或其指定的籌備組成員保管，用于加蓋籌備組通知、決定、公示、公告等文書；籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處廢止。

三、籌備業主大會階段

（一）草擬、公示《業主大會議事規則》、《物業小區管理規約》

籌備組應當按照廣州市國土資源和房屋管理局制定的《業主大會議事規則》、《物業小區管理規約》示范文本，結全本小區（大廈）實際情況，草擬《業主大會議事規則》、《物業小區管理規約》，并將草擬好的《業主大會議事規則》、《物業小區管理規約》同《征求意見通知》（附件10）在首次業主大會會議召開20日前向業主進行公示，公示時間不少于10日；公示期內業主有異議，應當以書面署名形式向籌備組提出，籌備組應當在收到意見書7日內討論決定是否采納，并書面答復。如采納，籌備組應當按照上述時間規定，將修改后的《業主大會議事規則》和《物業小區管理規約》在小區（大廈）內明顯位置再次公示。

“業主大會表決規則”和“業主委員會選舉規則”可以獨立制定，也可納入《業主大會議事規則》內容，獨立制定的，應當在首次業主大會會議召開20日前向業主進行公示，公示時間不少于10日，公示期間業主有異議的按上述方法處理。

(二)自薦、推薦、確定業主委員會候選人

1.業主委員會的組成。

業主委員會一般由5－15人單數委員組成，每屆任期不超過5年，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

2.業主委員會委員應當具備的條件：

(1)是本物業管理區域內的業主；

(2)具有完全民事行為能力；

(3)遵紀寧法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

(4)遵守管理規約，履行業主義務，按時交納專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；

(5)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職（不含建設單位成員）。

3.推選和確定業主委員會委員候選人。

業主委員會委員的候選人由業主自薦或者業主聯名推薦等方式向籌備組提出。

(１)發出自薦、聯名推薦業主委員會委員候選人通知。

籌備組向業主發出《關于自薦、推薦業主委員會委候選人的公告》（附件11），告知業主委員會委員候選人的條件、報名方式、報名時間、產生方式等，并將《關于自薦、推薦業主委員會委候選人的公告》、《業主委員會委員候選人簡歷表》（附件12）、《推薦業主委員會委員候選人的業主簽名表》（附件13）在小區明顯位置張貼公示不少于10日。

(2)收集自薦、推薦表及業主產權、身份證資料

自愿參加業主委員會的業主，應當在《業主委員會委員候選人自薦、推薦通知》規定的時間內，將《業主委員會委員候選人簡歷表》、推薦業主委員會委員候選人的業主簽名表》、本人及推薦業主的有效產權證明資料，身份證明資料提交給籌備組。

(3)審核業主委員會候選人資格。

籌備組根據業主及推薦業主提交的有效房產證明資料、個人身份證明資料，結合《廣東省物業管理條例》第二十五條：“業主委員會委員應具備的條件”，對候選人資格進行審核。

(4) 擬定和公示業主委員會委員候選人人數及名單。

業主委員會委員候選人的人數。由籌備組根本《業主大會議事規則》約定的業主委員會委員人數，結合小區的實際情況而定；候選人的人選 由籌備組根據聯名推薦人數多少順序，結合物業使用性質、樓宇分布、物業類型等特點擬定，保證各類型物業至少有1名候選人；擬定候選人過程中如出現爭議，由籌備組根據街道辦事處的指導意見決定。

籌備組應當將擬定的業主委員會候選人名單在業主大會召開20日前向業主進行公示，公示時間不少于10日

(5)對擬定人選異議的處理。

公示期間，業主認為擬定的人選不符合業主委員會委員條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出，經籌備組核查確認，如情況屬實，不再列入候選人名單；擬定的候選人發生變化的，重新進行公示。

(6)確定業主委員會委員候選人。

擬定的業主委員會委員候選人公示期滿，業主無異議或異議不成立的，業主委員會委員候選人正式確定。

（三）確定和公示投票權數。

籌備成立后，街道辦事處應當通知建設單位、物業服務企業做好協助工作，并要求其提交區域備案回執、房屋建筑物面積清冊、業主清冊等相關資料；

籌備組應當根據建設單位、物業服務企業提交的區域備案回執、房屋建筑物面積清冊、業主清冊等相關資料確認業主身份、核實確定業主人數及所擁有的專有部分建筑總投票權數，并將業主人數及所擁有的專有部分面積在業主大會召開20日前向業主進行公示，公示時間不少于10日。

四、召開業主大會表決階段

(一)召開首次業主大會，表決《業主大會議事規則》、《物業小區管理規約》。

1.發出和公示業主大會會議通知。

業主大會會議可采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式，還可以采用電子投票的形式（此辦法目前尚未開通），無論采用何種形式，均應當于會議召開20日前，將《關于召開首次業主大會會議通知》(附件14)在小區明顯位進行公示，公示時間不少于10日。

2.發放和公告《業主大會議事規則》、《物業小區管理規約》表決票。

籌備組應當在業主大會會議開始投票之前(時間根據下述情況而定)，將《業主大會議事規則》和《物業小區管理規約》表決票(附件15)送達給每一位業主，并做好簽收、登記工作；無法送達的，應當進行公告，公告時間不少于7日。

3.投票表決。

籌備組應當將召開業主大會會議的事宜函告街道辦事處，由街道辦事處在開始投票前一天對投票箱粘貼封條，并做好投票過程中的監督和安全防范工作。

投票期間，籌備組應當核實投票人員的身份；業主委托他人行使投票權的，表決票應當附帶業主授權委托書、身份證復印件等相關書面證明。

因故需延長投票期限的，應當按照《業主大會議事規則》的約定公告全體業主，延長時限最長不得超過15日。

4.公布業主大會表決結果。

業主投票結束后，籌備組應當在街道辦事處、業主的監督之下開箱點票，查驗統計結束后，應當當場公布表決結果，然后將《關于公示業主大會議事規則、管理規約表決結果的通知》(附件16)、《管理規約表決結果匯總統計表》(附件17)、《管理規約表決結果明細統計表》(附件18)、《業主大會議事規則表決結果匯總統計表》(附件19)，《業主大會議事規則表決結果明細統計表》(附件20)，在小區（大廈）內明顯位置張貼公示不少于30日。

5.公告業主大會通過《業主大會議事規則》、《管理規約》決定。

《管理規約表決結果匯總統計表》、《管理規約表決結果明細統計表》、《業主大會議事規則表決結果匯總統計表》，《業主大會議事規則表決結果明細統計表》公示期滿后，業主無異議或異議不成立，籌備組應當向業主宣布業主大會決定，并將《關于首次業主大會會議決定的公告》（附件21）在小區明顯位置進行張貼。

（二）召開業主大會選舉產生業主委員會。

１.發出和公示業主大會通知。

籌備組應當在業主大會召開20日前，向業主發出《關于選舉首屆業主委員會委員的通知》（附件22），并將《關于選舉首屆業主委員會委員的通知》在小區（大廈）明顯位置張貼公示不少于10日。

2.發放和公告《業主委員會委員》選票。

籌備組應當在業主大會開始投票前(時間根據下述情況而定)，將《業主委員會委員選票》（附件23）送達給每一位業主，并做好簽收、登記等工作；無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。

３.投票表決。

籌備組應當按照大會通知規定的時間做好投票組織工作，并提前函告街道辦事處，由街道辦事處提前1天對投票箱粘貼封條，做好投票過程中的監督和安全防范工作。

投票期間，籌備組應當核實投票人員的身份；業主委托他人行使投票權的，表決票應當附帶業主授權委托書、身份證復印件等相關書面證明。

因故需延長投票期限的，應當按照《業主大會議事規則》的約定公告全體業主，延長時限最長不得超過15日。

４.公布業主大會選舉結果。

業主投票結束后，籌備組應當在街道辦事處、業主的監督之下開箱點票，查驗統計結束后，應當當場公布表決結果，然后將《關于公示首屆業主委員會委員選舉結果的通知》（附件24）、《業主委員會委員候選人選舉結果匯總統計表》（附件25）、《業主委員會委員候選人選舉結果明細統計表》（附件26）在小區明顯位置張貼公告不少于30日。

5.公告業主大會選舉產生業主委員會的決定

《關于公示首屆業主委員會委員選舉結果的通知》、《業主委員會委員選舉結果匯總統計表》、《業主委員會選舉結果明細統計表》公示期滿，業主無異議或異議不成立的，籌備組應當向業主公告業主大會決定，將《關于選舉產生首屆業主委員會的公告》（附件27）在小區明顯位置進行張貼。

五、備案階段

（一）備案提交的資料

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持《業主委員會申報備案收件資料》（附件28）規定的要件，到物業所在地的街道辦事處進行備案。

1.《廣州市業主委員會備案申報表》、（附件29）；

2.業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況（附件30）

3.《管理規約》、《業主大會議事規則》(兩份)；

4.業主大會會議記錄和會議決定。

（二）備案處理

1.業主委員會提交的備案資料要件齊全、符合法定形式的，街道辦事處、鎮人民政府做好如下工作：

（1）當場向業主委員會出具《業主委員會備案回執》（附件31），并在業主委員會報送的《管理規約》、《業主大會議事規則》上加蓋備案印章，一份退還業主委員會，一份備案保存；

（2）將備案回執和備案資料抄送區房管分局。

2. 業主委員會提交的備案資料要件不全、不符合法定形式的，街道辦事處、鎮人民政府應當向業主委員會當場出具《業主委員會備案補正事項告知書》（附件32），待業主委員會補正后再做備案，并按前款規定做好相關工作。

(三)備案公示

業主委員會收到備回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并向全體業主公告備案回執、加蓋備案印章的《管理規約》、《業主大會議事規則》。

六、刻章。業主委員會持街道出具的《業主委員會備案回執》到公安部門刻制業主大會、業主委員會印章。

七、其他事項

（一）業主。房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，已經合法占有該房屋的人。

（二）專有部分面積。專有部分面積按建筑面積計算；尚未登記的，按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，按房屋買賣合同記載的面積計算。

（三）建筑物總面積。建筑物總面積按照專有部分面積之和計算。

（四）業主的選舉權和被選舉權。業主的選舉權可以委托，被選舉權不可以委托。

（五）籌備組成員、業主委員會委員不能委托代理人參加會議（法人或者其他組織除外）

（六）分期開發項目成立業主委員會要求。劃分為一個物業管理區域的分期開發項目，先期開發部分其入住率達到本期建筑面積50％以上的，可以成立業主大會選舉產生業主委員會，但應根據開發進度，在業主大會議事規則中明確增補委員事宜。

（七）6個月內籌備組未完成表決、選舉工作的處理。籌備組自成立起6個月內未組織召開首次業主大會的，籌備組自行解散；物業管理圈公眾號?；I備組自成立起6個月內召開了首次業主大會，但未形成決議，可延長工期6個月；逾期仍未通過業主大會議事規則、管理規約、選舉產生業主委員會的，由居委會在街道的指導監督下代替履行籌備組的職責。

（八）業主委員會委員未達到《業主大會議事規則》約定人數的處理。業主主大會選出的業主委員會人員未達到業主大會議事規則約定的人數，籌備組應當通過多輪投票進行補選，多輪投票的次數由業主大會議事規則約定。經多輪補選仍未達到約定人數，但已不少于5人的，業主委員會產生，不足委員由業產生出的業主委員會組織召開業主大會進行補選。

（九）成立業主大會、選舉產生業主委員會的先后順序。避免業主大會未成立，業主委員會先產生的現象發生，要求召開業主大會先表決通過《業主大會議事規則》、《管理規約》后、再按照《業主大會議事規則》的約定召開業主大會選舉產生業主委員會委員。