有很多朋友經常問我：產權年限不到70年到期了怎么辦，什么是劃撥土地，什么又是集體土地，怎么識別我買的房子產權還有多少年等等問題

外面在下雨，第六號臺風“煙花”正在逼近，今天在家用大白話整理一下這方面的問題，供大家參考，我在濟南工作，分析的問題都是以濟南為例，全國各地大同小異，外地的朋友如有問題再結合當地政策。我們先聊土地使用年限，市面上常見的商品房住宅用地的使用年限是70年，非住宅用地像商業用地、工業用地是40年和50年，這里的年限是法律規定的最長年限，當然用一年少一年，這類土地是通過招拍掛的方式得來的，產權證一般都明確標注屬于出讓土地，土地使用年限是從拍地成功辦理完出讓手續那一刻算40、50、70年，還有一種土地獲取方式是劃撥土地，表面意思可以看出土地是撥下來的，使用單位沒有花錢買，這類土地常見的就是老城區的單位宿舍 一些安置房等，由于歷史原因原來本屬于單位用房，八九十年代通過房改的方式陸續到了單位職工手里，并且辦下了房產證，這些房改房現在上市交易需要交1%的土地出讓金，再出新的不動產證上面就明確標注了出讓土地，土地使用年限是從交土地出讓金的那一刻算起順延70年，2023年以后國土和房管合并以后，土地證和房產證不再單獨下發，統一發放不動產證書，合并后很多信息更透明化了，也暴露出了很多問題，比如有很多朋友剛交易完拿到新的不動產證以后，上面明確標注土地使用年限的截止日期，掐指一算還有30多年，甚至20多年，這類問題非常多，也鬧出不少糾紛，盡管物權法明確表面住宅用地到期后自動續期等等，老百姓還是不放心呢，商品房小區剩余年限短，主要是拿了地并沒有開工，延誤了很多年在建。再比如有不少小區建成20多年了，都是正常交易 正常抵押貸款等等，2023年以后突然不允許交易了，一查原因居然是土地性質是農村集體土地，簡單地說商品房建在了農村集體土地上，由于農村集體土地不允許上市交易，只能在本村內流轉，那最后買入手的朋友還著貸款又不允許買賣，想再買一套吧又限購，真是進退兩難 騎虎難下，之所以出現這個問題就是土地部門和房管部門不是一個系統，各批各的，被一些開發商鉆了空子，民生無小事，歷史問題不能由后入手的居民買單吧，在多部門聯合溝通下也解決了，還有好多好多問題不一一列舉了，再次提醒朋友們想買某一不動產，在聽中介介紹的同時，可以看一下原始購房

合同或不動產證書，也可以去國土部門咨詢一下土地性質和使用年限再做決定。

物權法規定土地有使用年限，而建在土地上的房屋是永久產權，不到期拆遷了還好說，那到期了怎么辦呢，我想這是所有人都會有的問題，也有很多人去國土部門咨詢，得到的答復是住宅土地使用年限到期了自動續期，至于怎么續期，并沒有明文規定，所以還是沒有解決老百姓心里的顧慮。據了解深圳已有土地使用年限到期的處理案例，一套價值645萬的住宅到期后交了4.5萬元的土地出讓金再續期20年，20年以后可再續期，按這個比例續交土地出讓金老百姓還是可以接受的，不過商業性質用地到期后如何處置，只說按按律規定辦理。

另外還有一個近幾年出現最多的新名詞“住宅式公寓”現在的樓層越建越高，容積率也很大，勢必會出現低樓層采光不好的問題，在大寒日直射陽光不足兩小時的在不動產證上會被標注住宅式公寓， 住宅式公寓所處樓層和單元是不確定的，主要是根據周圍樓棟的間距測量出來的，同一棟樓一單元有住宅式公寓，二單元可能就沒有，也可能一單元三樓以下是，二單元八樓還是住宅式公寓呢，當然有的小區可能沒有一套住宅式公寓，大家選房時一定了解清楚再決定，有些人不愿買公寓，看到公寓兩個字就排斥，實際上住宅式公寓僅僅是采光問題與樓上住宅略有不同，水 電 暖氣 燃氣 物業費以及落戶 孩子上學 交易稅費等都與住宅無異，一般住宅式公寓會比樓上住宅便宜很多，每平少則四五百，多則一兩千元，當然以后再出售二手房時價格也低得多，銀行評估時會比正常住宅低兩三千元，當下換房的幾率非常大，切忌聽置業顧問賣房時單反面說的住著沒有任何影響，放心購買等話術，大家在選擇新樓盤時根據自己的情況綜合對比吧