城鎮(zhèn)居民小明，從某村民老王手中購(gòu)買(mǎi)了一處宅基地房屋，經(jīng)過(guò)一番裝修后，一家人住在里面；

多年后，房子增值或面臨拆遷，老王便起訴到法院，要求認(rèn)定合同無(wú)效，還要小明一家搬離。。。

小明需要搬家嗎？

一、對(duì)外出售宅基地房屋所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效？

宅基地，是集體分給本村農(nóng)民的地。

經(jīng)審批后，村民可以在這塊地上蓋房子，但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，只有使用證。

所以宅基地并不是村民“買(mǎi)”來(lái)的，村民只有使用權(quán)，無(wú)權(quán)將房屋出售。

也就是說(shuō)，將宅基地房屋售予城鎮(zhèn)居民的合同無(wú)效

上海市一中院 -（2023）滬01民終5775號(hào)

二、買(mǎi)賣(mài)合同被判無(wú)效后，買(mǎi)方是否必須返還房屋？

首先，合同無(wú)效這件事兒是確定無(wú)疑了，但是買(mǎi)方是否需要返還房屋，這個(gè)卻并不一定！

法院主要看以下幾點(diǎn)：

（敲黑板！！！本文重點(diǎn)）

1、是否已形成「穩(wěn)定居住」事實(shí)及「返還房屋」在客觀(guān)上是否可行？

主要從房屋添附+居住年限+用途這幾點(diǎn)去考慮。

根據(jù)（2023）滬02民終6533號(hào)的判決來(lái)看，修繕+使用十余年=無(wú)需騰退

根據(jù)（2023）滬02民終8963號(hào)的判決來(lái)看，買(mǎi)方在房屋內(nèi)居住了十余年，對(duì)房屋進(jìn)行了改修建，均是為了生活需要，所以修繕+使用11年=無(wú)需騰退

從上面兩個(gè)判決來(lái)看，買(mǎi)方在房屋內(nèi)居住了11年，對(duì)房屋進(jìn)行了改修建，均是為了生活需要。

但是，如果居住的時(shí)間很短，法院一般會(huì)要求返還房屋。根據(jù)（2023）滬01民終5775號(hào)的判決來(lái)看，2023年購(gòu)買(mǎi)，2023年起訴，法院認(rèn)為剛剛簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方就要求其退房，僅僅1年時(shí)間，尚未形成“穩(wěn)定生活”事實(shí)，所以支持返還房屋。

2、買(mǎi)方主觀(guān)是否善意？即：買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)時(shí)是否明知違反法律規(guī)定。

如果買(mǎi)房明知無(wú)效而購(gòu)買(mǎi)，必須返還房屋。根據(jù)（2023）滬02民終3402號(hào)判決：返還房屋。

上述案例中，買(mǎi)方自作聰明，找到法律服務(wù)工作者來(lái)見(jiàn)證，企圖利用法院“維護(hù)穩(wěn)定”的這一判決傾向，達(dá)到永久使用宅基地的目的，法院自然不會(huì)容忍這種行為的發(fā)生！

找法律服務(wù)工作者見(jiàn)證就推定：買(mǎi)方對(duì)交易無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)明知。

3、賣(mài)方是否有「無(wú)房居住」問(wèn)題？

既然法院能夠援引“維護(hù)穩(wěn)定”這一原則，來(lái)突破法律關(guān)于“恢復(fù)原狀”的規(guī)定的，那么，很關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題就是，維持現(xiàn)狀，是不是更利于社會(huì)穩(wěn)定。

假如賣(mài)方出售宅基地后，一直處于居無(wú)定所的狀態(tài)，駁回賣(mài)方要求返還房屋的訴請(qǐng)，會(huì)使得賣(mài)方居住困難，反倒更不利于社會(huì)穩(wěn)定，那么買(mǎi)方將面臨騰房返還的風(fēng)險(xiǎn)。

所以作為買(mǎi)方或買(mǎi)方律師，應(yīng)訴前最好調(diào)查好賣(mài)方的居住狀況，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗！

根據(jù)（2023）滬02民終3402號(hào)判決：賣(mài)方父子均有其他穩(wěn)定住所，買(mǎi)方無(wú)需騰退

法院著重查明，宅基地使用權(quán)人父子二人，父親經(jīng)村委調(diào)解，另建造房屋居住，兒子常年在貴州生活，已購(gòu)房，而買(mǎi)方對(duì)系爭(zhēng)宅基地房屋已經(jīng)裝修入住，所以騰退房子不利于社會(huì)穩(wěn)定。

三、買(mǎi)了宅基地房屋，被起訴“返還房屋”，買(mǎi)方該如何應(yīng)訴？

1：證明自己沒(méi)有違約（支付了房款）

2：證明自己一直居住（穩(wěn)定生活）

3：對(duì)房屋進(jìn)行了翻建或裝修（有實(shí)際投入，恢復(fù)原狀比較困難）

4：賣(mài)方出售宅基地后，已經(jīng)解決了居住問(wèn)題

5：賣(mài)方的行為，違反誠(chéng)信

四、如果遇到拆遷，拆遷利益怎樣分割？買(mǎi)方可以得到多少賠償/補(bǔ)償？

（包含：裝修費(fèi)、翻建費(fèi)、建造費(fèi)等）

關(guān)于宅基地拆遷后補(bǔ)償款的歸屬，有約定的按照約定，無(wú)約定的，由購(gòu)房人與出賣(mài)人按比例取得補(bǔ)償款。具體按照何種比例分割由法院裁量，《意見(jiàn)》中給出考慮的比例為7:3，購(gòu)房人可以分得70%的拆遷補(bǔ)償款。

根據(jù)（2023）滬01民終6452號(hào)判決，交易已完成，買(mǎi)方居住多年，賣(mài)方分得30%拆遷利益。

五、最后，再引申一下合同無(wú)效的其他后果

除了拆遷外，還有拆除（違章搭建），還有裝修翻建（經(jīng)審批后）。這里可能涉及到建造成本問(wèn)題，還有合同無(wú)效導(dǎo)致的買(mǎi)方其他損失，這些又該怎么處理呢？

買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)集體代建房（集體土地性質(zhì)），后房屋增值，賣(mài)方反悔，主張合同無(wú)效

賣(mài)方需賠償增值部分的70%。買(mǎi)方買(mǎi)地建房，被拆除，賣(mài)方承擔(dān)建房成本的60%。