隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

房屋買賣已成為人們?nèi)粘Ｉ畹?/p>

一種常見的市場(chǎng)交易活動(dòng)

但在房屋買賣上時(shí)常發(fā)生糾紛

今天鵬法君就帶大家來學(xué)習(xí)

房屋買賣合同糾紛案件中

有關(guān)違約責(zé)任承擔(dān)方式的一些常見問題

No.1

講師

深圳市中級(jí)人民法院

房地產(chǎn)審判庭法官

路德虎

No.2

課堂內(nèi)容

第三課 房屋買賣合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式

民法典第五百七十七條：

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

重點(diǎn)內(nèi)容：

四種違約責(zé)任承擔(dān)方式分別是繼續(xù)履行、違約金、定金和賠償損失。

No.3

繼續(xù)履行

1、在沒有履行障礙的情況下，房屋買賣合同案件能否判繼續(xù)履行？

《九民會(huì)紀(jì)要》第48條。

2、不判繼續(xù)履行的具體情形：

買方?jīng)]有購(gòu)房資格；

買方不愿意變更付款方式；

未經(jīng)共有人同意，共有人反對(duì)；

房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給他人；

房屋被查封，買方不愿意代為清償債務(wù)，解封；

房屋上設(shè)定了抵押，雙方都不愿意滌除。

3、繼續(xù)履行判項(xiàng)的表述

民法典第五百八十五條：【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

No.4

違約金

1、不主動(dòng)調(diào)，法院釋明，一審未釋明二審如何處理？

2、調(diào)高

3、調(diào)低，調(diào)整時(shí)考慮的因素：

違約金是否過高的事實(shí)誰舉證？

因?yàn)橛袘土P性所以考慮過錯(cuò)。

合同法解釋（二）第28條：當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。

合同法解釋（二）第29條：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

《九民會(huì)紀(jì)要》第50條：認(rèn)定約定違約金是否過高，一般應(yīng)當(dāng)以《合同法》第113條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行判斷，這里的損失包括合同履行后可以獲得的利益。

No.5

定金

【定金擔(dān)保】——《民法典》第五百八十六條

【定金罰則】——《民法典》第五百八十七條

【違約金與定金競(jìng)合時(shí)的責(zé)任】——《民法典》第五百八十八條

No.6

賠償損失

1、賠償范圍包括可得利益

2、賠償范圍受到以下規(guī)則的限制（違約方舉證）：

可預(yù)見性規(guī)則

減損規(guī)則

損益相抵規(guī)則

過失相抵規(guī)則