你因租房問題困擾過嗎

你曾有租賃違約的窘境嗎

一堆疑惑怎么辦

別擔(dān)心！這條房屋租賃法律小知識

為大家減少因租房產(chǎn)生的苦惱

一起學(xué)習(xí)起來吧

很多人對房屋租賃有不少疑問，因此，今天結(jié)合民法典合同編租賃合同這一章節(jié)的相關(guān)法律規(guī)定，跟大家聊一聊居民日常生活中房屋租賃的那些事兒~

租房子除了租金之外，大家首先關(guān)心的就是“可以租多久”“房東和房客的義務(wù)有哪些”等等，諸如此類的問題。下面就為大家來詳細(xì)地介紹一下——

1 房子最長可以租多久？

根據(jù)民法典第七百零五條之規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

說得通俗些，也就是單次簽約租賃期限最長為20年。舉個例子，如果小李想向小王租一套房子50年，那么他至少要與小王簽訂三次租房合同，且每次約定的租賃期限不得超過20年，這樣才能保證自己50年的租賃期限受法律保護(hù)。

2 房東（出租人）的義務(wù)有哪些？

根據(jù)民法典第七百零八條之規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

根據(jù)民法典第七百一十二條之規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)以上法律規(guī)定，房東要按時(shí)交房并且保證房子能夠以約定的用途讓房客使用。一般來說，房子的維修事宜都由房東解決，但是如果合同中約定由房客自行維修的，那么房東就不用再承擔(dān)房子的維修責(zé)任。所以，出租房屋的維修義務(wù)有約定就遵從約定，沒有約定就找房東。

3 租客（承租人）的義務(wù)有哪些？

根據(jù)民法典第七百零九條之規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

根據(jù)民法典第七百二十二條之規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

房客不可以擅自改變房屋的用途，比如說：合同中明確約定房子是供日常居住使用的，房客就不能隨便把房子當(dāng)成辦公場所來從事經(jīng)營活動。房客還應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額支付房租，無正當(dāng)理由拖欠租金，可是要被房東“掃地出門”的。

以上三點(diǎn)就是房屋租賃中最基本的法律常識，如果房東和租客都能夠遵守約定，那么必定不會產(chǎn)生糾紛。

然而現(xiàn)實(shí)生活中，總會有缺乏契約精神的人存在，或者是發(fā)生了意想不到的突發(fā)情況，由此房屋租賃就會產(chǎn)生很多糾葛。

接下來讓我們來看一看張老伯與他的三個房客之間的故事：

說法案例

張老伯名下有三套房屋分別出租給了小賈、大林和老王。

小賈向張老伯承租了位于一樓的101室房屋，合同約定僅供小賈居住之用，小賈承租房屋后，發(fā)現(xiàn)自己可以利用101房屋的露天天井搭個燒烤架做燒烤，于是就瞞著張老伯做起了燒烤生意。結(jié)果，因?yàn)樯馓茫置δ_亂中不慎引起火災(zāi)，造成了十五萬的房屋損失。

大林租借的是張老伯位于二樓的202室房屋，是一套三室一廳的大房子，為了能夠?qū)⒆饨鸾档停罅指鷱埨喜s定，租賃期間房屋的維修事宜及費(fèi)用由自己負(fù)責(zé)，張老伯為了省心，也就同意了。

后來，大林因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力，瞞著張老伯將202室房屋中的兩間房間轉(zhuǎn)租給甲、乙二人。有一次，張老伯上門查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)了甲、乙也借住在房屋中，詢問之下才知道了大林轉(zhuǎn)租的事情，張老伯對此不置可否。

半年后，因?yàn)榇罅诌t遲沒有支付租金，張老伯上門討要，甲、乙知道后，代大林向張老伯支付了房屋的租金。誰知下一季度，大林依然沒有按時(shí)支付房租，甲、乙也不愿再替大林支付房租。張老伯以大林是未經(jīng)自己允許的轉(zhuǎn)租，要求與大林解除房屋租賃合同。大林則要求扣除租賃期間房屋的維修費(fèi)用之后再支付剩余房租。

老王一家三口多年來都是租住在張老伯位于三樓的303房屋，房屋的租賃人為老王。后來，老王因?yàn)榧膊≡蛉ナ溃瑥埨喜胧栈胤课荩贤跗夼宰赓U合同未到期為由，拒絕搬出303房屋。張老伯為了盡快收回房屋，將房子以比市場價(jià)低20萬的價(jià)格出售給了好朋友老李。老王妻女知道后，以買賣不破租賃為由主張繼續(xù)使用房屋并且要求張老伯向自己娘倆承擔(dān)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任。

律師釋法

關(guān)于101房屋租賃糾紛的處理：

根據(jù)民法典第七百一十一條：“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求承擔(dān)賠償責(zé)任。”之規(guī)定，101室房屋的火災(zāi)損失應(yīng)當(dāng)由小賈承擔(dān)，并且張老伯可以主張解除合同，將房屋收回。

關(guān)于202房屋租賃糾紛的處理：

首先，關(guān)于大林與甲、乙之間的轉(zhuǎn)租，因?yàn)閺埨喜弥螅鶄€月內(nèi)未提出異議，根據(jù)民法典第七百一十八條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租”之規(guī)定，就視為張老伯已經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，因此張老伯不得以民法典第七百一十六條：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”的規(guī)定，主張解除與大林的合同，但是張老伯可以大林逾期不支付房租為由，與大林解除合同。

其次，根據(jù)民法典第七百一十九條的規(guī)定，甲、乙替大林支付的房租可以按照次承租人代為支付租金和違約金情形來處理，也就是先充抵甲、乙應(yīng)當(dāng)支付給大林的房租，如果超出他們應(yīng)該要支付的租金，他們可以向大林追償。

最后，對于大林要求房屋的維修費(fèi)用在房租中抵充的主張，由于租賃房屋時(shí)大林為了讓張老伯降低房租金額，約定維修事宜及費(fèi)用由自己負(fù)責(zé)，因此，此時(shí)他的這一主張是得不到支持的。

根據(jù)民法典第七百一十三條：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。”的規(guī)定，如果沒有特殊約定，則房子的維修事宜及費(fèi)用一般都由房東負(fù)責(zé)，當(dāng)然，房屋損壞是由房客造成的除外。

關(guān)于303房屋租賃糾紛的處理：

老王妻女以租賃合同沒到期為由拒絕搬出303房屋的主張是合法的，根據(jù)民法典第七百三十二條：“承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”，這一法律規(guī)定保護(hù)了與承租人共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)。

張老伯的房子雖然出售給了老李，但是根據(jù)民法典第七百二十五條之規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”，老李依然沒有權(quán)利在租賃合同未到期前趕走老王妻女。

而針對張老伯以低于市場價(jià)20萬的價(jià)格出售給了第三人老李的行為，依據(jù)民法典第七百二十八條之規(guī)定，老王妻女有權(quán)要求張老伯賠償市場價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失即20萬元。

根據(jù)民法典第七百二十六條、第七百二十七條之規(guī)定，承租人對于租賃房屋是享有優(yōu)先購買權(quán)的，也就是說房東想要出售出租房，應(yīng)當(dāng)要在出賣之前的合理期限內(nèi)（如果房子是通過拍賣的方式出售，則需要在拍賣五日前）通知房客，房客在同等條件下，享有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果房客在得知后十五天內(nèi)沒有明確表示要購買，則視為放棄購買租賃房屋。當(dāng)然，如果房東是將房子出售給房子的按份共有人或者近親屬的，則房客是不享有這一優(yōu)先購買權(quán)的。

律師提議

無論是作為房東還是房客，律師建議在簽訂租賃合同時(shí)，將房屋的地址、用途、租賃期限、租金及支付期限和方式、押金、維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤、違約責(zé)任等條款都進(jìn)行明確詳細(xì)地約定，以防在未來發(fā)生糾紛時(shí)，因約定不明而造成自己的損失。