基本理論

一、執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴

執(zhí)行異議包括執(zhí)行行為異議和執(zhí)行標的異議。執(zhí)行行為異議是在當事人、利害關(guān)系人認為人民法院的執(zhí)行行為違法時，要求法院變更或停止執(zhí)行的行為，是對執(zhí)行程序的不服，以撤銷或更正執(zhí)行行為為目的。執(zhí)行標的異議則是指在執(zhí)行過程中案外人對被執(zhí)行財產(chǎn)部分或全部主張權(quán)利，要求法院停止或變更執(zhí)行的請求。

而執(zhí)行異議之訴是案外人提起執(zhí)行標的異議，法院對該異議作出裁定后，案外第三人或當事人對該裁定不服且與原判決、裁定的實體內(nèi)容無關(guān)的，在收到裁定之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起的訴訟，是以案外人執(zhí)行標的異議為前置程序的訴訟。

二、執(zhí)行異議之訴種類

執(zhí)行異議之訴包括案外人執(zhí)行異議之訴、申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴以及執(zhí)行分配方案異議之訴，這里主要介紹案外人執(zhí)行異議之訴和申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

01 案外人執(zhí)行異議之訴

案外人對執(zhí)行標的物須具有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》（以下簡稱《民訴解釋》）第三百零五條規(guī)定：案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應當具備下列條件：

（一）案外人的執(zhí)行異議申請已經(jīng)被人民法院裁定駁回；

（二）有明確的排除對執(zhí)行標的執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關(guān)；

（三）自執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內(nèi)提起。人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內(nèi)決定是否立案。

02 申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴

申請人執(zhí)行異議之訴作為與案外人執(zhí)行異議之訴相對的制度，其成立根據(jù)《民訴解釋》第三百零六條規(guī)定，除符合《民訴法》一百一十九條之規(guī)定外還應具備以下條件：

一是依案外人執(zhí)行異議申請，執(zhí)行法院裁定中止執(zhí)行；

二是有明確的對執(zhí)行標的繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定的主文內(nèi)容無關(guān)；

三是自案外人執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內(nèi)提起。

（部分參照：江偉、肖建國主編《民事訴訟法》，中國人民大學出版社，第8版，第468-471頁）

裁判規(guī)則

實務要點一：

公司法定代表人在房屋被查封前，以公司名義簽訂房屋買賣合同后積極行使房屋買受人權(quán)利的，應認定法定代表人個人與房屋出賣人之間存在有效房屋買賣合同，當事人可以以此為由排除法院的強制執(zhí)行。

案 件：陳某華與四川英祥實業(yè)集團有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案[（2023）最高法民終555號]

案 由：案外人執(zhí)行異議之訴

來 源：無訟網(wǎng)

最高人民法院認為：

陳某華事實上構(gòu)成房屋買受人，因在房地產(chǎn)管理部門登記備案的合同首部及落款處均簽署有陳某華姓名及華聯(lián)鞋業(yè)公司（以下簡稱華聯(lián)公司）名稱，且根據(jù)公證的《個人購、建房借款合同》、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、催收函、《貸款結(jié)清通知單》這一系列貸款相關(guān)事實都證明購房實際貸款人為陳某華，且在購房合同簽訂、履行過程中都未嚴格區(qū)分公司和個人行為，陳某華還為主張自己的權(quán)利與重慶金崗地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金崗地產(chǎn)）關(guān)于涉案房屋辦理過戶手續(xù)提起相關(guān)訴訟，因此如果在執(zhí)行異議程序中嚴格區(qū)分合同簽訂和履行主體，將會使陳某華與華聯(lián)公司都處于無法完全證明自己為合同主體的困難境地，并且并無證據(jù)證明華聯(lián)公司股東或債權(quán)人對陳某華主張合同權(quán)利有異議，因此應當認定陳某華與金崗地產(chǎn)之間有合法有效合同，且該合同簽訂時間早于房屋被查封之前，所以陳某華可以以此為由排除法院的強制執(zhí)行。

實務要點二：

人民法院受理當事人申請對涉案房屋的強制執(zhí)行時，另一方當事人提供了燃氣初裝費、垃圾清運費等入戶費用交費情況證據(jù)的可認定為對房屋的實際占有。

案 件：北京長富投資基金與初某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案[（2023）最高法民終658號]

案 由：申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴

來 源：無訟網(wǎng)

最高人民法院認為:

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案系長富基金作為另案的申請執(zhí)行人，不服一審法院于2023年5月13日作出的中止對案涉房屋執(zhí)行的（2023）黑執(zhí)異96號裁定，向法院起訴要求恢復執(zhí)行。一審中，初某提供了其與中然公司簽訂的《麗都國際商品房認購書》，該認購書具備房屋位置、面積、房屋價款、付款方式等商品房買賣合同主要條款，用于證明在2023年12月10日案涉房屋查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；提供了案涉房屋的燃氣初裝費、垃圾清運費等入戶費用交費情況的單據(jù)，用以證明初某在查封前合法占有案涉房屋；提供了中然公司開具的交款金額共計36.63萬元房款票據(jù)及銷售換房審批單，用于證明初某在查封前已經(jīng)支付全部購房款。關(guān)于未辦理過戶登記的原因，系案涉房屋至今未辦理竣工驗收手續(xù)，非初某自身原因所致，長富基金對此亦無異議。

綜上，一審法院認定初某對案涉房屋享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益并無不當。

實務要點三：

當事人未在其享有權(quán)利份額的標的的執(zhí)行程序終結(jié)前提出異議的，其實體權(quán)利并未喪失；在基于同一執(zhí)行依據(jù)的其他標的的執(zhí)行程序尚未終結(jié)的情形下，執(zhí)行該標的時，對于拍賣價款應根據(jù)案外人前述應當享有的權(quán)利份額予以扣除。

案 件：章某真、陳某華與寧某田案外人執(zhí)行異議之訴案[（2023）最高法民終1868號]

案涉102號房屋登記在寧某田名下，但該房屋系在章某真與寧某田婚姻存續(xù)期間取得，依法應當認定為夫妻共同財產(chǎn)，原審法院執(zhí)行該房產(chǎn)時，應當保留屬于章某真的一半份額。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第六條第二款規(guī)定，案外人依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定提出異議的，應當在異議指向的執(zhí)行標的執(zhí)行終結(jié)之前提出；執(zhí)行標的由當事人受讓的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。陳某華認為，章某真未在執(zhí)行標的執(zhí)行終結(jié)之前提出，故應當視為章某真放棄該部分權(quán)利。本院認為，在執(zhí)行程序中，雖然當事人沒有在規(guī)定的期間內(nèi)提出異議，但其實體權(quán)利并未喪失，章某真依然享有夫妻共同財產(chǎn)的相應份額，故案涉102號房屋在執(zhí)行過程中依法應當保留屬于章某真的一半份額，原審法院將102號房屋的拍賣款全部支付給陳某華，屬于執(zhí)行錯誤。雖然原審法院賦予章某真另案提起不當?shù)美V的救濟途徑，但陳某華申請執(zhí)行的案涉兩套房產(chǎn)系基于同一執(zhí)行依據(jù)，該案執(zhí)行程序并未終結(jié)。

在案涉1288號房屋尚未開始執(zhí)行時，可以對此一并予以處理，即執(zhí)行案涉1288號房屋時，對于拍賣價款的一半應認定歸屬于章某真所有，執(zhí)行屬于寧某田的另一半執(zhí)行款時，應扣除102號房屋拍賣款4684134.3元的一半2342067.15元。原審法院判令章某真另行提起不當?shù)美V，并駁回章某真此部分訴訟請求，不妥，本院依法予以糾正。

實務要點四：

商品房買受人明知房屋存在權(quán)利瑕疵仍簽訂房屋買賣合同的并不當然構(gòu)成因買受人自身原因未辦理過戶登記，不能證明未過戶系買受人自身原因所導致且買受人對房產(chǎn)過戶登記具備合理信賴的，買受人可以以此為由排除法院的強制執(zhí)行。

案 件：葉某與安徽廣廈建筑（集團）股份有限公司、安徽眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案[（2023）最高法民再255號]

本案再審的爭議焦點是，原審認定葉某不能排除廣廈公司對登云庭小區(qū)3幢2104室房屋的執(zhí)行是否正確。本案已查明的事實能夠證明，葉某對未能辦理過戶登記不具有明顯過錯。雖然雙方在商品房買賣合同中備注“雙方待合肥市房產(chǎn)局撤銷該套房屋網(wǎng)上備案后，再簽訂網(wǎng)備合同”，但并不能因此得出原審法院認為的不滿足“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的結(jié)論。

第一，上述備注僅能夠說明葉某知曉該房屋存在權(quán)利瑕疵，但不能得出未過戶系葉某自身原因所導致。

第二，從備注的內(nèi)容來看，備注中僅說明當前房屋存在網(wǎng)上備案，待撤銷當前備案后，再與葉某簽訂網(wǎng)上備案合同，并未約定由葉某承擔不能網(wǎng)上備案以及過戶的風險，葉某對網(wǎng)上備案合同的簽訂以及后續(xù)房產(chǎn)的過戶登記具備合理的信賴和期待。

第三，本案房屋原網(wǎng)上備案的權(quán)利人是淮南市巨源建設(shè)項目投資管理有限公司，而非登云庭小區(qū)建筑工程的承包人廣廈公司；在葉某起訴之前，該備案已經(jīng)被撤銷，未辦理過戶登記的原因與葉某知曉房屋存在權(quán)利瑕疵之間不再存在關(guān)聯(lián)。

第四，從價值取向的層面而言，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條旨在保護已經(jīng)支付了大部分購房款的消費者，因此，對其構(gòu)成要件的解讀應遵從該價值取向并結(jié)合個案情形予以判斷。

此外，對于《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條“買受人名下無其他用于居住的房屋”的規(guī)定，亦應結(jié)合個案具體情形綜合評判。葉某名下雖登記有一套住房，但該房屋建于1995年，年代久遠，且房屋面積僅為49.27平方米，長期由其母親居住，尚無法滿足葉某及其母親、兒子三代人正常的居住需求，而對于公民的居住權(quán)應當優(yōu)先予以保障。

因此，結(jié)合本案的客觀實際，原審判決認定葉某不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形錯誤，本院予以糾正。

實務要點五：

人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴中，若實際權(quán)利人與外部債權(quán)人的利益發(fā)生沖突，應當優(yōu)先保護無過錯的實際權(quán)利人，而非所有的實際權(quán)利人。

案 件：庹某偉、劉某案外人執(zhí)行異議之訴案

[（2023）最高法民再46號]

首先，從實際出資人與名義股東之間的股份代持法律關(guān)系看，股份代持關(guān)系本質(zhì)上是實際出資人和名義股東之間的債權(quán)債務關(guān)系，從合同相對性原則出發(fā)，代持協(xié)議僅在實際出資人和名義股東之間發(fā)生債權(quán)請求權(quán)的效力，對合同當事人以外的第三人不產(chǎn)生效力。對于實際出資人與名義股東之間的內(nèi)部關(guān)系，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的規(guī)定（三）》第二十四條規(guī)定：“有限責任公司的實際出資人與名義出資人訂立合同，約定由實際出資人出資并享有投資權(quán)益，以名義出資人為名義股東，實際出資人與名義股東對該合同效力發(fā)生爭議的，如無合同法第五十二條規(guī)定的情形，人民法院應當認定該合同有效。”“前款規(guī)定的實際出資人與名義股東因投資權(quán)益的歸屬發(fā)生爭議，實際出資人以其實際履行了出資義務為由向名義股東主張權(quán)利的，人民法院應予支持。名義股東以公司股東名冊記載、公司登記機關(guān)登記為由否認實際出資人權(quán)利的，人民法院不予支持。”“實際出資人未經(jīng)公司其他股東半數(shù)以上同意，請求公司變更股東、簽發(fā)出資證明書、記載于股東名冊、記載于公司章程并辦理公司登記機關(guān)登記的，人民法院不予支持。”上述條款在有限責任公司領(lǐng)域承認了股權(quán)代持的法律效力。對于代持協(xié)議的外部關(guān)系，公司法第三十二條第三款規(guī)定，公司應當將股東的姓名或者名稱向公司登記機關(guān)登記；登記事項發(fā)生變更的，應當辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對抗第三人。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的規(guī)定（三）》第二十六條第一款規(guī)定：“公司債權(quán)人以登記于公司登記機關(guān)的股東未履行出資義務為由，請求其對公司債務不能清償?shù)牟糠衷谖闯鲑Y本息范圍內(nèi)承擔補充賠償責任，股東以其僅為名義股東而非實際出資人為由進行抗辯的，人民法院不予支持。”由上述規(guī)定可知，就外部關(guān)系而言，名義股東是其名義上所持股權(quán)的責任承擔者，根據(jù)權(quán)利義務對等的原則，在名義股東作為被執(zhí)行人時，同樣應當是登記在其名下股權(quán)的權(quán)利享有者，即登記在其名下的股權(quán)應當作為其責任財產(chǎn)而對外承擔責任。實際出資人的身份未經(jīng)登記的，不能對抗公司或名義股東的債權(quán)人。上述法律和司法解釋規(guī)定雖是針對有限責任公司的規(guī)定，但考慮到公司登記事項公示的重要性對于有限責任公司而言，較之于股份有限公司更弱，故在股份有限公司的股份代持關(guān)系的效力問題上，可參照適用上述規(guī)定處理。據(jù)此，庹某偉基于股份代持關(guān)系形成的對案涉股份的財產(chǎn)權(quán)益，并不能當然對抗名義股東的債權(quán)人。

其次，從信賴利益保護角度看，法定事項一經(jīng)登記，即產(chǎn)生公信力，登記事項被推定為真實、準確、有效，善意第三人基于對登記的信賴而實施的行為，受到法律保護，即使登記事項不真實、不準確，與第三人的信賴不符，善意第三人也可依照登記簿的記載主張權(quán)利。只要第三人的信賴合理，第三人的信賴利益就應當受到法律的優(yōu)先保護。前述公司法第三十二條第三款的規(guī)定體現(xiàn)了在商事領(lǐng)域應遵循的外觀主義原則。雖然一般而言，外觀主義是為保護交易安全設(shè)置的例外規(guī)定，一般適用于因合理信賴權(quán)利外觀或意思表示外觀的交易行為，但這并不意味著對交易之外領(lǐng)域適用的絕對排除。尤其是在涉及強制執(zhí)行程序中對名義權(quán)利人所代持的股份進行強制執(zhí)行時，就更應當注意到申請執(zhí)行人對于執(zhí)行標的的信賴利益，并著眼于整個商事交易的安全與效率予以考量。一方面，執(zhí)行債權(quán)人與被執(zhí)行人發(fā)生交易行為時，本身也存在信賴利益的保護問題。因為執(zhí)行債權(quán)人在與被執(zhí)行人發(fā)生交易時，基于對被執(zhí)行人的總體財產(chǎn)能力進行衡量后與之進行交易，被執(zhí)行人未履行生效法律文書確定的義務進入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人名下的所有財產(chǎn)均是對外承擔債務的一般責任財產(chǎn)與總體擔保手段。另一方面，即使執(zhí)行債權(quán)形成于股份登記信息公示之前，債權(quán)人不是基于股份登記信息與債務人進行交易，在執(zhí)行階段，仍存在債權(quán)人的信賴利益保護問題。由于法律規(guī)定明確否定了超標的查封，申請執(zhí)行人為實現(xiàn)對某項特定財產(chǎn)的查封，必須放棄對其他財產(chǎn)的查封申請，如果對該查封信賴利益不予保護，不僅對申請執(zhí)行人有失公允，同時也損害了司法執(zhí)行機構(gòu)的信賴利益。因此，在案涉股份的實際出資人與公示的名義股東不符的情況下，不應將善意第三人的保護范圍僅限于就特定標的從事交易的第三人，將其擴張到名義股東的執(zhí)行債權(quán)人，具有正當性與合理性。

再次，從案涉股份未登記到實際權(quán)利人名下的原因看，公司法第一百二十九條規(guī)定，股份有限公司發(fā)起人的股份不能由他人記名。《公司登記管理條例》第二條規(guī)定：“有限責任公司和股份有限公司設(shè)立、變更、終止，應當依照本條例辦理公司登記。”“申請人辦理公司登記，申請人應當對申請文件、材料的真實性負責。第九條規(guī)定：“公司的登記事項包括：……（八）有限責任公司股東或者股份有限公司發(fā)起人的姓名或者名稱。”第二十六條規(guī)定：“公司變更登記事項，應當向原告公司登記機關(guān)申請變更登記。”“未經(jīng)變更登記，公司不得擅自改變登記事項。”由上可知，股份有限公司的發(fā)起人及認購股份數(shù)系公司登記機關(guān)應當?shù)怯浀氖马椫唬也坏糜伤擞浢诘怯浐蠹淳哂泄竟帕Αｂ漳硞シQ公司成立前鄧某軍作為發(fā)起人認購股份1600股，但在金融主管部門批復后實際只能出資300萬元，為了公司的順利成立，庹某偉和鄧某軍才達成代為持股協(xié)議。庹某偉與鄧某軍約定股份代持的行為顯然違反了上述法律、行政法規(guī)的規(guī)定。而且，鄧某軍于2009年以前即對劉某等人負有1500萬元的債務，庹某偉選擇由鄧某軍代持股份前，疏于對鄧某軍資信的考察，并在2011年繼續(xù)委托鄧某軍代持500股，最終在鄧某軍不能償還債務時導致案涉股份被凍結(jié)的后果。此外，龍騰小貸公司成立于2010年3月1日，庹某偉向成都仲裁委員會提出仲裁申請的時間為2023年7月10日。根據(jù)雙方簽訂的第一份《代為持股協(xié)議》的約定，庹某偉在龍騰小貸公司成立兩年后，有權(quán)隨時要求將鄧某軍所代持的股份過戶到庹某偉名下，鄧某軍須無條件配合。而根據(jù)《四川省小額貸款公司管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，發(fā)起人的股份于公司成立之日起三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。庹某偉稱其在2023年3月1日后，曾向鄧某軍催促，讓其將股份轉(zhuǎn)讓至庹某偉名下，但鄧某軍因其他事宜耽誤，雙方未能及時辦理。在符合變更登記的情況下，庹某偉并未采取仲裁、訴訟等有效措施將相應股份及時變更登記到自己名下，而是在劉某等人于2023年7月8日提起針對鄧某軍的民間借貸糾紛案兩天后向成都仲裁委申請仲裁，其顯然對于放任股份代持狀態(tài)持續(xù)并導致自身財產(chǎn)權(quán)益處于風險狀態(tài)存在重大過失。另外，《四川省小額貸款公司管理暫行辦法》第七條規(guī)定，單一自然人、企業(yè)法人、其他社會組織及其關(guān)聯(lián)方持有的股份，原則上不得超過小額貸款公司注冊資本總額的30%。本案中，庹某偉的父親庹某通過其控股的華偉公司持有龍騰小貸公司29.5%的股份，庹某偉則委托鄧某軍代持10.5%的股份，也不能排除其存在規(guī)避監(jiān)管的意圖。因此，案涉股份未能及時變更登記到庹某偉名下，其自身亦難逃干系。

最后，從名義股東的債權(quán)人和實際出資人的權(quán)責與利益分配上衡量，國家設(shè)立公司登記制度的原因在于公司的股東、經(jīng)營狀況等信息具有隱蔽性，公眾無法知曉，將公司的必要信息通過登記的方式公之于眾，有利于保護交易安全、降低交易成本。國家鼓勵、引導公司以外的第三人通過登記信息了解公司股東情況和經(jīng)營情況，對名義股東與實際出資人之間的代持關(guān)系，名義股東的債權(quán)人卻難以知悉，屬于其難以預見的風險，不能苛求其盡此查詢義務，風險分擔上應向保護債權(quán)人傾斜，制度以此運行則產(chǎn)生的社會成本更小。而實際出資人的權(quán)利有相應的法律救濟機制，即使名義股東代持的股份被法院強制執(zhí)行，實際出資人依然可以依據(jù)其與名義股東之間的股份代持協(xié)議的約定，請求名義股東賠償自己遭受的損失。從風險與利益一致性的角度看，實際出資人選擇隱名，固有其商業(yè)利益考慮，既然通過代持關(guān)系獲得了這種利益，或其他在顯名情況下不能或者無法獲得的利益，則其也必須承擔因為此種代持關(guān)系所帶來的固有風險，承擔因此可能出現(xiàn)的不利益。因此，由庹某偉承擔因股份代持產(chǎn)生的相應風險和不利益，更為公平合理。

此外，從法律制度的價值追求及司法政策的價值導向角度看，代持關(guān)系本身不是一種正常的持股關(guān)系，與公司登記制度、社會誠信體系等制度相背離，股東之間恣意創(chuàng)造權(quán)利外觀，導致登記權(quán)利人和實際權(quán)利人不一致，在給實際出資人提供便利的同時，放任顯名股東對外釋放資產(chǎn)虛假繁榮信號，給公司的法律關(guān)系、登記信息帶來混亂，增加社會的整體商業(yè)風險和成本，該風險和成本應當由實際出資人自行承擔。庹某偉并非龍騰小貸公司的發(fā)起人，其以股份代持方式獲得股東地位，享受股東投資利益，故應當對代持的風險承擔相應責任。如果側(cè)重承認和保護實際出資人的權(quán)利從而阻卻執(zhí)行，客觀上會產(chǎn)生鼓勵通過代持股份方式逃避監(jiān)管、逃避債務的法律效果，原因在于“代持協(xié)議”是一種隱蔽關(guān)系，代持雙方通常具有特殊的身份或利益關(guān)系，很容易通過對即將面臨的外部風險的判斷選擇是否以“代持”規(guī)避法律風險。因此，認定實際出資人的權(quán)利不能排除強制執(zhí)行，有利于實現(xiàn)法律在商事領(lǐng)域所注重和追求的安全、秩序與效率等價值。

· 小結(jié) ·

執(zhí)行異議制度作為民事案件強制執(zhí)行的救濟制度，是當事人、利害關(guān)系人、案外人維護自己實體權(quán)益，糾正法院錯誤執(zhí)行的重要制度，并且隨著法院在近幾年對案件執(zhí)行的重視，執(zhí)行異議之訴也逐年增多。當出現(xiàn)公司法定代表人在房屋被查封前以公司名義簽訂房屋買賣合同后積極行使房屋買受人權(quán)利的，應當認定法定代表人個人與房屋出賣人之間存在有效房屋買賣合同，那么當事人可以以此為由來排除法院的強制執(zhí)行。其次，當一方事人申請對涉案房屋的強制執(zhí)行時，另一方當事人僅提供燃氣初裝費、垃圾清運費單據(jù)即可認定為對房屋的實際占有，這也符合法律規(guī)定的排除法院強制執(zhí)行的條件。同時，人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴中，若實際權(quán)利人與外部債權(quán)人的利益發(fā)生沖突時，應當優(yōu)先保護無過錯的實際權(quán)利人，而非所有的實際權(quán)利人。除此之外，應當注意的是，當事人未在執(zhí)行程序終結(jié)前提出異議的，其實體權(quán)利并未喪失。最后，如果商品房買受人明知房屋存在權(quán)利瑕疵仍然簽訂房屋買賣合同，并不當然構(gòu)成因買受人因自身原因未辦理過戶登記的情況，當事人可以此為由排除法院的強制執(zhí)行。