有抵押的法拍房該如何過戶

買房常會遇到的抵押狀態(tài)有三種：一是正常抵押狀態(tài)，可以在房產(chǎn)證上清晰的識別是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內(nèi)容。二是多重抵押，常常指有貸款機構(gòu)的抵押。三是隱形抵押，該種抵押常常因非法行為而產(chǎn)生，比如賭博，抵債等行為。那么購買的房產(chǎn)如果有抵押的話，我們該怎么辦呢？

購房三種常碰到的抵押情況

1. 正常抵押狀態(tài)

（1）原來業(yè)主購買房產(chǎn)時通過辦理商業(yè)貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時貸款尚未結(jié)清；

（2）業(yè)主拿該套房產(chǎn)為債務(wù)或貸款提供擔(dān)保，房產(chǎn)交易時債務(wù)履行期未屆滿。這種情況下的通常是進(jìn)行了抵押登記，因而可以在房產(chǎn)證上很清晰的識別，可以查看是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內(nèi)容。

2. 多重抵押情況

主要是交易房產(chǎn)被設(shè)定了多個抵押權(quán)，有貸款機構(gòu)的抵押、金融公司的抵押甚至于個人的抵押，主要是需要留意抵押的總金額問題以及這些抵押是否登記和依次辦理的時間問題。

3. 非正常抵押（隱性抵押）

這種抵押通常是不辦理抵押登記，不能夠直接識別，因而我稱之為隱性抵押，特點是該類抵押通常是基于非法行為而產(chǎn)生，比如賭博、婚外情、抵債等行為而產(chǎn)生的，那么債權(quán)方常見的手段是將房產(chǎn)證原件以及其他證件原件控制，進(jìn)而對該套房產(chǎn)的交易產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，所以在簽約時，如果業(yè)主到場，但是大紅本、證件被他人控制的以及本人沒有話語權(quán)的，可以考慮存在這個因素。

所以，有抵押的房產(chǎn)，是要在解押后才能進(jìn)行交易的。 所以，買這種房子確實存在一定的風(fēng)險。如果賣方?jīng)]有足夠的資金償還銀行，那就無法辦理解押手續(xù)，后續(xù)交易無法進(jìn)行。 更有甚者，有的買方先把一部分房款付給了賣方，讓其去還銀行貸款，但卻被賣方挪為他用，最終“錢房兩失”，陷入糾紛

司法拍賣二次異地抵押房屋的風(fēng)險

首先，一套房屋被抵押兩次，就可以分為一抵和二抵，也就表明第二次抵押時，第二順位抵押人是知曉房屋抵押狀況的。

其次，法院在執(zhí)行司法拍賣房產(chǎn)，出具執(zhí)行裁定書時，是會清楚明確拍賣款去向、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬以及相關(guān)債權(quán)關(guān)系，也就表示，只要出了房屋的執(zhí)行裁定，這套房子在法律層面中已經(jīng)產(chǎn)生過戶。

如果在交易中心完成過戶之前，有異地法院查封的情況出現(xiàn)，這種情況主要表現(xiàn)為：已經(jīng)審稅完成，繳稅的時候買受人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)還有抵押沒有解，其他情況下買受人是不知情的。

這種幾率非常小，但也比彗星撞地球的幾率大點。并且這種情況，遠(yuǎn)不會導(dǎo)致買受人無法取得房屋所有權(quán)的問題。那么如何規(guī)避呢？我們要做好房屋盡調(diào)再進(jìn)行參拍，房屋盡調(diào)的深度與準(zhǔn)確至關(guān)重要，有了它我們才能預(yù)判，從拍中到過戶交房所需要的時間，以及買房的成本。

什么是二次抵押

二次抵押貸款在銀行俗稱凈值貸款，凈值貸就是以同一抵押物在第一次貸款未還清的情況下申請第二次抵押貸款，例如使用汽車抵押申請了貸款，貸款還沒有結(jié)清，但是還款期限已滿一年，且用來抵押的汽車還有剩余價值(凈值)，就可以以汽車的剩余價值作為抵押申請第二次貸款，但是需征得第一次貸款及第二次貸款的銀行的同意。

房產(chǎn)過戶流程步驟及手續(xù)的五個步驟：

1、簽訂房屋買賣合同簽訂房屋買賣合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋過戶手續(xù)的重要一步。如果是二手房交易的話，除了簽訂房屋買賣合同，還需擁有房屋的不動產(chǎn)證和土地使用證才能進(jìn)行交易和過戶手續(xù)。房屋買賣合同中要注明的基本信息有：雙方當(dāng)事人的姓名或名稱住所，房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規(guī)劃局批準(zhǔn)的每宗土地使用權(quán)證的編號），土地使用權(quán)取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時間，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項。

2、提出過戶申請房屋交易雙方在簽訂購房合同之后，要盡快到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行過戶申請。大家都知道過戶這件事宜早不宜遲，政策的變化及資金的安全都在與時間做斗爭，所以一般情況下要在自簽訂買賣合同起30日內(nèi)共同提出申請，需要攜帶的證明有：當(dāng)事人的合法身份和收入證明、轉(zhuǎn)讓合同等。

3、房地產(chǎn)管理部門對房屋進(jìn)行測繪和評估房屋交易雙方提出的房地產(chǎn)過戶申請在房地產(chǎn)管理部門的審核下，會在15日內(nèi)作出是否受理申請的回復(fù)。如果通過了審核的話，便會有專業(yè)的人員根據(jù)需要對房屋進(jìn)行測繪取證和房屋評估。這些勘察測繪和評估的結(jié)果會記錄在案，以方便房屋登記備案，為房屋以后進(jìn)行后續(xù)交易提供數(shù)據(jù)支持，也方便對房屋信息進(jìn)行溯源追蹤。

4、繳納稅費房屋交易無論是新房還是二手房，除了繳納基本的房款之外，還要繳納一定的稅費，這是拿到不動產(chǎn)權(quán)證的前提。對于過戶來說，也是必不可少的步驟。期房交易要繳納契稅和住房維修基金費用，二手房交易要繳納契稅，房屋非滿五唯一的還要繳納增值稅和個人所得稅。具體收費細(xì)則可以咨詢房地產(chǎn)管理部門。

5、核發(fā)過戶單，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)過戶本質(zhì)上是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以最終要以拿到房屋的不動產(chǎn)證為目的。當(dāng)以上一切手續(xù)辦完之后，房地產(chǎn)管理部門就可以核發(fā)過戶單了，購房者也可以等待領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證了。領(lǐng)取不動產(chǎn)證需要攜帶的資料有：過戶手續(xù)、買賣合同（原件）、雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件、房屋擁有權(quán)登記申請書（收件窗口領(lǐng)取）。