樓盤停工“爛尾”的根源到底是不是預(yù)售制?
預(yù)售制過時了,該取消了。改為現(xiàn)房銷售,一手交錢,一手交房,天經(jīng)地義。
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最近全國一兩百個項目的業(yè)主“動態(tài)還貸”的事情愈演愈烈。多家銀行發(fā)公告回應(yīng)稱,存在風險樓盤所涉?zhèn)€人住房貸款規(guī)模和占比較小,總體風險可控。
購房者買的期房延期交付,甚至徹底爛尾了,以致于必須冒著犧牲個人信用的風險來維權(quán)。這件事也讓很多人將矛頭對準了“爛尾”的根源——商品房預(yù)售制。一時間,“取消商品房預(yù)售制度”的呼聲再起。
經(jīng)濟學家任澤平連發(fā)3條微博評“預(yù)售制”說:用你的錢,建你的房子,還爛尾了,這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房,沒錢沒實力的別建了,不能把包袱甩給老百姓和社會。
那么預(yù)售制度怎么來的?簡單科普一下:商品房預(yù)售最早源于中國香港,俗稱賣樓花,賣期房,是一種開發(fā)商放杠桿的方式。但由于98年房改,由于商品房短缺,房企缺資金,借鑒中國香港,引入了商品房預(yù)售制度。
同樣是預(yù)售制度,那香港為什么沒有爛尾樓呢?
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我們只是引入了預(yù)售制的表象,忽略了預(yù)售制最重要的一環(huán),監(jiān)管。香港對于新房的監(jiān)管非常的嚴格,在香港買期房沒交房之前,是不需要還貸款的,銀行是借錢給開發(fā)商先蓋樓,在臨近交樓前,買房人才需要去找銀行申請按揭。而我們這邊是網(wǎng)簽過后就開始還錢了。對于銀行來說,不管房子能不能順利交房,買房人的月供他是一分不少的收回來,銀行是一點風險都沒有,所以怎么會有動力和責任,去卡著開發(fā)商的資金呢。畢竟開發(fā)商也是銀行的大客戶。反正最后所有的風險都是購房者來承擔,銀行是坐收漁翁之利的那一個。
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還有一點就是我們的資金監(jiān)管是由銀行和相關(guān)部門負責,而在香港是律師樓。我們買房的首付,是交到開發(fā)商的銀行監(jiān)管賬戶。由銀行和相關(guān)部門,根據(jù)施工進度釋放。一旦發(fā)生挪用資金,爛尾的事情,承擔風險的又主要是購房者。還是不可無責退房退首付。但是在香港,除了5%的訂金是直接交給開發(fā)商的。剩下的首付,都是交給開發(fā)商律師樓的信托戶口。開發(fā)商需先付款給建筑商完成一定工序。取得建筑師證明書后,才可申請在信托戶口取回建筑費。確保買房人的訂金,是用來支付建筑費。其實香港也發(fā)生過律師樓違規(guī)挪用監(jiān)管資金的事件。但是香港商業(yè)和法律制度健全,且處罰非常嚴苛,所以很少發(fā)生。香港幾乎也很少聽到爛尾樓,是把買房人的利益放在第一位的。
如果預(yù)售制短時間內(nèi)不能取消的話,那我們是不是可以像香港一樣,規(guī)定“不交樓前,不用月供”。如果銀行介入得早,那就從一開始就要和開發(fā)商一起承擔風險。那銀行比任何人,都在意樓盤的施工進度。比老百姓更有信息優(yōu)勢,也更有動力去控制監(jiān)管資金的釋放。
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