隨著我國(guó)土地三權(quán)分置的推進(jìn),土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)成為影響我國(guó)土地制度至關(guān)重要的一環(huán)。

我們經(jīng)常說的土地流轉(zhuǎn),并不是將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)給他人,而是將農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給他人,這兩者有著本質(zhì)上的區(qū)別。

法律定義中的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村集體所有的耕地以及其他用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地的流轉(zhuǎn);土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)只是這些農(nóng)村土地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

因此,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是在承包方和發(fā)包方關(guān)系不變的前提下,在一定期限內(nèi)將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給他人自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行為。

通俗地講,就是把土地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包出去,但是土地的相關(guān)責(zé)任依然歸承包方。土地所有權(quán)仍然是集體的,承包權(quán)依然是農(nóng)戶的,但是經(jīng)營(yíng)權(quán)歸流轉(zhuǎn)受讓方所有。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十條的規(guī)定,《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二條的規(guī)定,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持農(nóng)村土地農(nóng)民集體所有、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)的基本制度,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變,遵循依法、自愿、有償原則,任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán),保護(hù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的合法權(quán)益,任何組織和個(gè)人不得侵犯。

法律雖然寫得很明確,但很多人對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的法律問題認(rèn)識(shí)還不夠清晰。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)如何依法流轉(zhuǎn)?流轉(zhuǎn)過程應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)?下面我們從四個(gè)方面給大家詳細(xì)講一下。

流轉(zhuǎn)原則

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一項(xiàng)基本原則是自愿有償。作為承包方的農(nóng)戶,在承包期限內(nèi)可以自主決定是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)給誰、如何流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)的期限等。

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)當(dāng)為具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)的組織和個(gè)人。

承包方享有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的收益,若承包方自愿委托他人流轉(zhuǎn)其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的,需要出具書面的流轉(zhuǎn)委托書,除此之外,任何組織和個(gè)人都不能以任何形式流轉(zhuǎn)承包方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

流轉(zhuǎn)方式

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式主要包括出租、入股。

出租(轉(zhuǎn)包)是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營(yíng)權(quán),租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

入股是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)出資,成為公司、合作經(jīng)濟(jì)組織等股東或者成員,并用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

但不管是采取什么方式,承包方與發(fā)包方的關(guān)系不會(huì)因此改變。

流轉(zhuǎn)合同的簽訂及解除權(quán)的行使

承包方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同,首先需要遵循的是雙方協(xié)商一致達(dá)成合意,簽訂合同后還需要向發(fā)包方備案。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同需要符合農(nóng)業(yè)農(nóng)村部制定的法定形式。具體應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng):

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等;

(二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、土地類型、地塊代碼等;

(三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;

(四)流轉(zhuǎn)方式;

(五)流轉(zhuǎn)土地的用途;

(六)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);

(七)流轉(zhuǎn)價(jià)款或者股份分紅,以及支付方式和支付時(shí)間;

(八)合同到期后對(duì)地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;

(九)土地被依法征收、征用、占用時(shí)有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)的歸屬;

(十)違約責(zé)任。

一般情況下,承包方是不可以單獨(dú)解除流轉(zhuǎn)合同的,但是也有例外,比如受讓方具有未經(jīng)承包方同意擅自改變土地的用途、或者棄耕拋荒連續(xù)兩年以上、其使用方式嚴(yán)重破壞土地等情形的,承包方在合理期限內(nèi)不解除,發(fā)包方有權(quán)終止合同。

各級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理

發(fā)包方對(duì)流轉(zhuǎn)合同、(受讓方)再流轉(zhuǎn)合同等進(jìn)行備案登記,并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)業(yè)土地承包管理部門,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)業(yè)土地承包管理部門統(tǒng)一流轉(zhuǎn)合同的文本格式并建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)臺(tái)賬。

律師總結(jié)

以上四條內(nèi)容是律師結(jié)合法律整理出來的關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容,農(nóng)民朋友需要注意的是,土地流轉(zhuǎn)雖然秉承自愿原則,但是流轉(zhuǎn)中受讓方一旦有違法或違約行為,一些不利的后果可能需要承包方承擔(dān),因此,在流轉(zhuǎn)前需要認(rèn)真考察受讓方的資質(zhì)、流轉(zhuǎn)土地的用途以及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)情況。

此外還需要特別注意,他人無權(quán)私自流轉(zhuǎn)自己的土地,即使是發(fā)包方,在無相關(guān)委托的情況下也無權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地。如果承包人的土地被他人非法流轉(zhuǎn),可以咨詢專業(yè)律師,維護(hù)自身權(quán)益。

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