個(gè)人出租房屋代開(kāi)發(fā)票要交哪些稅費(fèi)？

其他出租不動(dòng)產(chǎn)，承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，本文介紹其他個(gè)人出租房屋代開(kāi)發(fā)票時(shí)需要繳納的稅費(fèi)。

一、增值稅

（一）自然人

1.住房

應(yīng)納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%

2.其他房屋

應(yīng)納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%

其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

（二）個(gè)體工商戶

1.住房

應(yīng)納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%

2.其他房屋

應(yīng)納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%

如果個(gè)體工商戶為一般納稅人：

應(yīng)納稅額 ＝ 月租金收入/（1+9%） ×9%

2023年1月1日至2023年12月31日期間，個(gè)體工商戶中的小規(guī)模納稅人合計(jì)月銷售額未超過(guò)10萬(wàn)元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過(guò)30萬(wàn)元）的，免征增值稅，合計(jì)月銷售額超過(guò)10萬(wàn)元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額后未超過(guò)10萬(wàn)元的，租賃房屋收入免征增值稅。

依據(jù)：財(cái)稅〔2023〕36號(hào)附件2，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第4號(hào)

二、城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％）

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

個(gè)人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

2023年1月1日起減半征收（除個(gè)體工商戶為一般納稅人外）

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》,財(cái)稅〔2023〕13號(hào)

三、教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3%，2023年1月1日起減半征收（除個(gè)體工商戶為一般納稅人外）。

免征教育費(fèi)附加。

自2023年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加（包括個(gè)體一般納稅人）。

依據(jù)：國(guó)務(wù)院令第448號(hào)，財(cái)稅〔2023〕13號(hào)，財(cái)稅〔2023〕12號(hào)

四、地方教育附加

地方教育附加 ＝增值稅×2%，2023年1月1日起減半征收（除個(gè)體工商戶為一般納稅人外）。

自2023年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，免征地方教育附加（包括個(gè)體一般納稅人）。

依據(jù)：財(cái)稅〔2023〕13號(hào)，財(cái)綜〔2010〕98號(hào)，財(cái)稅〔2023〕12號(hào)

五、房產(chǎn)稅

（一）住房

按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×4% （2023年1月1日起減半征收，除個(gè)體工商戶為一般納稅人外。）

（二）其他房屋

按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×12% （2023年1月1日起減半征收，除個(gè)體工商戶為一般納稅人外。）

備注：出租房產(chǎn)在合同中規(guī)定免租期，不屬于視同銷售服務(wù)，不需要交增值稅、印花稅和個(gè)人所得稅，但是需要按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，財(cái)稅〔2023〕43號(hào)，財(cái)稅〔2010〕121號(hào)，財(cái)稅〔2000〕125號(hào)，財(cái)稅〔2023〕24號(hào)，財(cái)稅〔2023〕13號(hào)

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）住房

個(gè)人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；

（二）其他房屋

城鎮(zhèn)土地使用稅 ＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積，2023年1月1日起減半征收。

土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，財(cái)稅〔2008〕24號(hào)，財(cái)稅〔2023〕13號(hào)

七、印花稅

（一）住房

對(duì)個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；

（二）其他房屋

稅目財(cái)產(chǎn)租賃合同，由立合同人按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅 ＝ 租賃合同總金額×0.001，2023年1月1日起減半征收。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》，財(cái)稅〔2023〕13號(hào),財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

八、個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋按財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

每次收入不超過(guò)四千元，減除費(fèi)用八百元，即應(yīng)納個(gè)人所得稅＝(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)-800元)×稅率；

每次收入四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi))×（1-20%）×稅率。

備注：

（1）修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過(guò)800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（2）個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)扣除，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

（3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)，不含增值稅。

（4）納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅金和國(guó)家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

（5）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。 （6）對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。 （7）納稅人取得財(cái)產(chǎn)租賃所得，按月或者按次計(jì)算個(gè)人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》,國(guó)稅發(fā)〔1994〕89號(hào),國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)，財(cái)稅〔2023〕43號(hào)，財(cái)稅〔2000〕125號(hào)，財(cái)稅〔2008〕24號(hào)。

二

其他個(gè)人出租店鋪、場(chǎng)地

各要交哪些稅？

一、其他個(gè)人出租商鋪

（一）增值稅

其他個(gè)人出租商鋪，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）第八條第二項(xiàng)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）第六條第四項(xiàng)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）第二條。

（二）個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅按財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算，以不含增值稅收入依次扣減財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由個(gè)人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用和稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（即每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20％的費(fèi)用）其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20％。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)）。

（三）房產(chǎn)稅

個(gè)人出租商鋪，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。注意：出租房產(chǎn)在合同中規(guī)定免租期，不屬于視同銷售服務(wù)，不需要交增值稅、印花稅和個(gè)人所得稅，但是需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2023〕43號(hào)），《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）。

（四）印花稅

財(cái)產(chǎn)租賃按租賃金額的 1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

合同中所載金額和增值稅分開(kāi)注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開(kāi)注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。（理解：印花稅通俗的說(shuō)就是給紙上貼個(gè)花，和實(shí)際經(jīng)營(yíng)沒(méi)什么關(guān)系，紙上怎么記，印花怎么貼）

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表

（五）城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。其他個(gè)人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

（六）教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

地方教育附加統(tǒng)一按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅實(shí)際繳納稅額的2%征收。

自2023年2月1日起，將免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)9萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人。

依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財(cái)稅〔2023〕12號(hào)）第一條，國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的決定（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第448號(hào)），《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大財(cái)政教育投入的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2011〕22號(hào)）。

（七）城鎮(zhèn)土地使用稅

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

二、其他個(gè)人出租場(chǎng)地

（一）增值稅

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。其他個(gè)人出租場(chǎng)地，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）第八條第二項(xiàng)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）第六條第四項(xiàng)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）第二條、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕47號(hào)）第三條第二項(xiàng)第一款。

（二）個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅按財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算，以不含增值稅收入依次扣減財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由個(gè)人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用和稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（即每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20％的費(fèi)用）其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20％。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)）。

（三）房產(chǎn)稅

場(chǎng)地、土地出租不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》

（四）印花稅

其他個(gè)人出租場(chǎng)地，不交印花稅。

財(cái)產(chǎn)租賃合同是指租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等所簽定的合同。印花稅的征收采取正列舉，列舉了13個(gè)征稅項(xiàng)目，規(guī)定了印花稅征稅對(duì)象的具體征稅范圍。《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》第十條規(guī)定，印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。因此可以理解為如果不是財(cái)政部確定征稅的其他憑證，則征稅范圍就是正列舉。場(chǎng)地租賃不在正列舉的范圍之內(nèi)，不屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同范圍，不征收印花稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表

（五）城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。其他個(gè)人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

（六）教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

地方教育附加統(tǒng)一按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅實(shí)際繳納稅額的2%征收。

自2023年2月1日起，將免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)9萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人。

依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財(cái)稅〔2023〕12號(hào)）第一條，國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的決定（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第448號(hào)），《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大財(cái)政教育投入的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2011〕22號(hào)）。

（七）城鎮(zhèn)土地使用稅

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

通過(guò)上述比較，我們發(fā)現(xiàn)其他個(gè)人出租場(chǎng)地除了不交房產(chǎn)稅和印花稅以外，其余稅收政策與出租商鋪相同；其他個(gè)人出租住房與出租商鋪相比有更多的稅收優(yōu)惠，主要體現(xiàn)在增值稅減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，個(gè)人所得稅減按10%稅率征收，房產(chǎn)稅按4%征收，印花稅免征。

三

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)

一、賣(mài)方應(yīng)繳納稅費(fèi)

（一）增值稅

銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

1．個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)住房

（1）將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

（2）個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的

①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。

②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

注：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)間確認(rèn)：以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間，包括無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，但是以其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

2．個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅；

3．涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅（包括：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)）。

（二）附加稅費(fèi)

以繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)，2023年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個(gè)人）。個(gè)人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅及附加。自2023年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加（包括個(gè)體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個(gè)人）。

1．城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

2．教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3%

3．地方教育附加 ＝增值稅×2%

（三）個(gè)人所得稅

以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計(jì)算繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其實(shí)行核定征稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

注意情形：

1．以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

2．通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

3．以其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

(四）印花稅

按照所載金額的0.5‰計(jì)算，其中：個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房，免征印花稅。注意：繼承、贈(zèng)與、交換、分割不免。

(五）土地增值稅

1．適用稅率

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%—100%的部分，稅率為40%；

超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%—200%的部分，稅率為50%；

超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

2．扣除項(xiàng)目包括：

（1）提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書(shū)）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計(jì)5%計(jì)入扣除項(xiàng)目。

營(yíng)業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

（2）提供評(píng)估機(jī)構(gòu)出具以“重置成本法”評(píng)估建筑物的重置成本價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（3）其他扣除項(xiàng)目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅；因計(jì)算納稅的需要支付的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評(píng)估價(jià)格中已含契稅的除外）。

3．無(wú)法查實(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，按照定率征收土地增值稅。

4．其中

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；

（2）對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

二、買(mǎi)方應(yīng)繳納稅費(fèi)

（一）契稅

按不含增值稅的交易價(jià)格×稅率征收契稅，契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。其中：

1．對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2．對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施)

3．對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（不包括遺囑繼承）

4．個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。其計(jì)稅依據(jù)的確定，《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定，并依法征收。其稅率的執(zhí)行，因受贈(zèng)不是購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行，不能享受個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的契稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕23號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）

(二）印花稅

按照按所載金額的0.5‰計(jì)算。其中：個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房，免征印花稅。注意：繼承、贈(zèng)與、交換、分割不免。

（三）個(gè)人所得稅

個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

三、案例解析

2023年2月，安徽某市居民張某出售一住房，面積 100 平方米，產(chǎn)權(quán)證日期 2023 年 12 月 25 日， 購(gòu)買(mǎi)人李某，買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)為家庭首套住房，計(jì)稅價(jià)格 150 萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)多少元？

解析：

(一）出售方張某應(yīng)繳稅費(fèi)：

1．增值稅 = 150/1.05*5% = 7.14 萬(wàn)元

城建稅 = 7.14*7% *50%= 0.25 萬(wàn)元

教育費(fèi)附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 萬(wàn)元

地方教育費(fèi)附加 = 7.14*2%*50% = 0.7萬(wàn)元

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2023〕36號(hào)附件3）規(guī)定， 如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；如果不滿兩年，增值稅 5%、城建稅 7%（市區(qū)）、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加 2%。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第5號(hào)），小規(guī)模納稅人城建稅及附加享受減半優(yōu)惠。

2．個(gè)人所得稅

（1）假設(shè)張某不能提供房屋原值發(fā)票

個(gè)人所得稅 =（150-7.14）*1% =1.43 萬(wàn)元

根據(jù)財(cái)稅字〔1999〕278 號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2007〕33 號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2006〕108 號(hào)），張某所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，能夠提供房屋原值（原購(gòu)房發(fā)票等）按差額的 20% ；不能夠提供房屋原值，按全額的 1%核定征收；如果持有滿 5 年且是家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅。

（2）假設(shè)張某能夠提供有效憑證證明其購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)為130萬(wàn)元，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2023〕43號(hào)）第四條規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個(gè)稅所得稅=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36萬(wàn)元

3．土地增值稅，暫免。(財(cái)稅〔2008〕137 號(hào))

4．印花稅，暫免。(財(cái)稅〔2008〕137 號(hào))

（二）購(gòu)買(mǎi)方李某應(yīng)繳稅費(fèi)：

1．契稅 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 萬(wàn)元

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法規(guī)的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案；又根據(jù)財(cái)稅〔2023〕23 號(hào)文規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房 90平米以下，契稅按 1%征收、90 平米以上 1.5%；購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房 90 平米以下， 契稅按 1%征收、90 平米以上 2%；購(gòu)買(mǎi)家庭第二套以上住宅，根據(jù)安徽省的規(guī)定，2023 年 3 月 1 日以后按 3%征收。

2．印花稅：暫免。(財(cái)稅〔2008〕137 號(hào))。

四

自然人轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)（位）要交哪些稅

本文以真實(shí)案例為藍(lán)本，對(duì)自然人轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)（位）涉稅處理進(jìn)行解析。

2023年11月，陳某將其2010年1月購(gòu)買(mǎi)的地下車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓給夏某，該車(chē)庫(kù)買(mǎi)價(jià)95000元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格120000元，最低計(jì)稅價(jià)格166177.17元。以上價(jià)格均為含稅價(jià)。請(qǐng)問(wèn)轉(zhuǎn)讓雙方要交哪些稅？

解析：自然人轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)的稅務(wù)處理同轉(zhuǎn)讓商鋪，根據(jù)納稅人是否能夠提供合法有效憑證，可以劃分為核定征收和計(jì)算（按實(shí)）征收兩種征收方式。

第一種：核定征收方式

一、銷售方（陳某）

（一）增值稅

1. 稅率：5%

2. 計(jì)稅依據(jù)：銷售額，本案為評(píng)估價(jià)格

3. 應(yīng)納稅額

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）第四條第一款規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。由于本案中納稅人陳某未提供購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)時(shí)的發(fā)票，因此不能扣除車(chē)庫(kù)購(gòu)置原價(jià)，應(yīng)繳增值稅=166177.17÷1.05×5%=7913.20元。

同時(shí)，本案中車(chē)庫(kù)成交價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其銷售額。

爭(zhēng)議處理（其他稅費(fèi)同）：

1.填寫(xiě)《存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理申請(qǐng)審批表》，連同相關(guān)證據(jù)一并提交當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)，價(jià)格主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格依法進(jìn)行認(rèn)定，并出具《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書(shū)》。

2. 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后確定納稅人存量房交易計(jì)稅價(jià)格。

3. 納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的交易計(jì)稅價(jià)格仍有異議的，先繳納稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

(二）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

1. 城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

2. 教育費(fèi)附加：3%

3. 地方教育附加：2%

4. 計(jì)稅依據(jù)：增值稅稅額

5. 稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人減半征收。

應(yīng)繳城建稅=7913.20×7%×50%=276.96元。

應(yīng)繳教育費(fèi)附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

應(yīng)繳地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

(三）印花稅

1. 稅目：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

2. 稅率：0.05%

3. 計(jì)稅依據(jù)：按合同所載金額確定，增值稅分開(kāi)注明的，按不含稅金額 ；未分開(kāi)注明的，按合同所載金額。本案為最低計(jì)稅價(jià)格，因此換算為不含稅價(jià)。

應(yīng)納稅額不足一角的，免納印花稅；一角以上的，稅額尾數(shù)不滿五分的不計(jì)，滿五分的按一角計(jì)算繳納。（注：財(cái)產(chǎn)租賃合同稅額不足1元的，按1元貼花。）

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）個(gè)人所得稅

1. 稅率：1%-3%，該市為2%

2.計(jì)稅依據(jù)：合同金額，本案為最低計(jì)稅價(jià)格

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第一條第三項(xiàng)規(guī)定，納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格高于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按納稅人申報(bào)的銷售價(jià)格計(jì)算征稅；納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格低于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅。

應(yīng)繳個(gè)人所得稅=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

（五）土地增值稅

1. 稅率：5%（車(chē)位）、8%（其他類型，不含住宅）

2. 計(jì)稅依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。本案評(píng)估價(jià)格為166177.17元。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第四條規(guī)定，為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。本案核定征收率為5%。

應(yīng)繳土地增值稅=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

二、購(gòu)買(mǎi)方（夏某）

（一）契稅

1. 稅率：3%

2. 計(jì)稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳契稅=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

（二）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

1. 稅率：0.05%

2. 計(jì)稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

以上，核定征收方式下賣(mài)方共繳納稅費(fèi)19506.07元，買(mǎi)方共繳納稅費(fèi)4787.52元，購(gòu)銷雙方共繳納稅費(fèi)24293.59元。

第二種：計(jì)算（據(jù)實(shí)）征收方式

一、銷售方（陳某）

（一）增值稅

1. 稅率：5%

2. 計(jì)稅依據(jù)：增值額（合同金額-取得成本金額）

3. 應(yīng)納稅額=（166177.17-95000）÷1.05×5%=3389.39元

(二）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

1. 城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

2. 教育費(fèi)附加：3%

3. 地方教育附加：2%

4. 計(jì)稅依據(jù)：增值稅稅額

5. 稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人減半征收。

應(yīng)繳城建稅=3389.39×7%×50%=118.63元。

應(yīng)繳教育費(fèi)附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

應(yīng)繳地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

(三）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

1. 稅率：0.05%

2. 計(jì)稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）土地增值稅

1. 稅率：30%-60%（超率累進(jìn)稅率）

2. 計(jì)稅依據(jù)：增值額（合同金額-扣除項(xiàng)目金額）

（1）計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2023〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

計(jì)稅收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

（2）可扣除房產(chǎn)原值

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第七條規(guī)定：“《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。”《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：（一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。”

該車(chē)庫(kù)是陳某于2010年1月購(gòu)買(mǎi)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)間是2023年11月，按照上述規(guī)定，可扣除房產(chǎn)原值=95000+95000×10×5%=142500元。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

①城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)203.36元；

②購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅2850元。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人張某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

③假設(shè)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為城建稅及附加203.36+契稅2850+印花稅39.60=3092.96元；

（4）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=142500+3092.96=145592.96元。

（5）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=162787.78-145592.93=17194.85元；

（6）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=17194.82÷145592.96=12.40%

（7）應(yīng)繳納的土地增值稅=17194.82×30%=5158.45元。

（五 ）個(gè)人所得稅

1. 稅率：20%

2.計(jì)稅依據(jù)：所得額（合同金額-取得成本金額）

應(yīng)繳個(gè)人所得稅=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.60-5158.45)×20%=11907.27元。

二、購(gòu)買(mǎi)方（夏某）

（一）契稅

1. 稅率：3%

2. 計(jì)稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳契稅=（166177.17-3389.39）×3%=4883.63元

（二）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

1. 稅率：0.05%

2. 計(jì)稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

計(jì)算（據(jù)實(shí)）征收方式下賣(mài)方共繳納稅費(fèi)20698.07元，買(mǎi)方共繳納稅費(fèi)4923.23元。購(gòu)銷雙方合計(jì)共繳納稅費(fèi)25621.30元。

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