宅基地的法律性質

宅基地由村集體所有，村民僅享有使用權而非所有權

宅基地使用權是農村農民基于集體經濟組織成員身份依法享有的一項基本權利，在我國，由于農村地區的土地歸集體所有，因此農民對于宅基地只享有占有和使用的權利，不具有所有權。

在廣大農村地區，宅基地使用權與自留地、自留山等一起構成了農村農民安身立命的基本要素，農村農民可以在宅基地上興建房屋以供全家居住使用。在外辛苦打拼了一年的游子們如果覺得“城市套路深，我要回農村?！蹦敲床环猎诨丶仪昂煤每聪逻@篇文章，了解一下你家的宅基地。

宅基地使用權可以依法轉讓

宅基地使用權通常由農村村民以戶為單位依法享有，也即“一戶一宅”，且所使用的宅基地面積不得超出當地規定。

農村村民可以將自家的宅基地與同屬同一個村集體內部的其他農戶的宅基地互換。我國法律并未禁止同一個農村集體內部成員間互換宅基地，前提是雙方自愿達成互換協議，并履行相應的報批手續。農村村民可以將自家的宅基地使用權轉讓給同屬同一個村集體內部的其他農戶。需要注意的是，宅基地使用權僅可在本集體內部進行轉讓，我國法律嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地。農村村民將自家宅基地使用權通過出售、出租或贈與等方式轉讓后，再向村集體申請宅基地使用權，將不再被準許。

雖然現在很多農村地區人口外流嚴重，導致大量宅基地空閑，但對于這些空閑的宅基地，也不能隨意轉讓。而對于城市居民而言，即使簽訂了買賣宅基地的合同，也會因違反法律的強制性規定而無效，到頭來也是“竹籃打水一場空?！?/p>

宅基地使用權不能繼承

宅基地使用權是村集體免費分給農戶使用的，并且該項使用權僅針對本村集體內部成員，因此宅基地使用權不能像其他財產或財產權利一樣被繼承。但作為繼承人可以依法繼承被繼承人基于宅基地使用權建造的房屋及其附屬設施。

能夠獲得宅基地使用權的前提條件

是本集體內部成員，且在其他農村集體經濟組織中不享有宅基地使用權。

由于宅基地使用權是法律賦予農村集體經濟組織成員的一項天然權利，因此，只要你是本集體內部成員，自出生之日起，便天然享有宅基地使用權。對于是否屬于農村集體成員，一般以戶口為準，如果原來是農村戶口，但由于升學、就業等其他原因導致戶口轉為非農業戶口，那么便不再是農村集體經濟組織成員。

同樣的，如果因婚嫁、搬遷等原因戶籍轉至其他農村集體，并且在其他農村集體中已享有宅基地使用權，則將喪失對本村集體宅基地的使用權。

宅基地被收回的法定條件及程序

法定條件

征收因公共設施和公益事業建設被占用的不按照批準的用途使用土地的因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的房屋拆除后沒有批準重建空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的

法定程序

根據《土地管理法》及相關法律規定，農村集體經濟組織如確需收回宅基地使用權，在程序上需要滿足以下條件：

出現了可以收回土地使用權的法定情形；履行必要的表決及公示程序；向原批準用地的人民政府報批；經人民政府依法批準；給予失地成員合理的補償并保證其重新獲得宅基地的權利。

外嫁女是否必然喪失原村集體宅基地使用權

答案是否定的，我國現行法律并未規定外嫁女必須退出宅基地。

我國憲法規定，婦女在經濟和社會生活等各方面享有同男子平等的權利。《農村土地承包法》、《婦女權益保障法》、國務院辦公廳《關于切實維護農村婦女土地承包權益的通知》等法律也規定，應切實保障婦女在農村土地糾紛案件中的合法權益。性別及婚姻狀況并不影響其對宅基地的使用，且我國法律并未規定外嫁女子必須退出宅基地。此外，對于嫁入城市的婦女，如果其沒有取得非農業戶籍，應視為具有原集體經濟組織成員資格。其基于本村村民身份依法獲得對宅基地的使用權受法律保護，任何組織或個人都不得非法剝奪。

因宅基地發生糾紛應如何應對

（一）宅基地被村委會違法收回

村委會收回村民的宅基地使用權必須符合法定情形、經由法定程序，否則村民可以針對收回行為依法維權。若村民自己無法判斷收回行為是否合法，建議盡快委托專業律師進行權利救濟，避免遭受不必要的損失。

（二）宅基地被他人侵占

宅基地使用權是法律賦予農村集體經濟組織成員的一項基本權利，是一項法定物權。如村民發現自家的宅基地被其他村民違法侵占或存在其他權利被侵犯的情形，也建議盡快委托專業律師進行權利救濟。

免責聲明：

本文僅代表作者本人觀點，不構成對具體案件的法律意見。如需法律幫助，請直接聯系作者本人！

本文作者：

路敬宇律師 北京市隆安律師事務所上海分所執業律師