什么是小產(chǎn)權房？

小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

小產(chǎn)權房沒有“身份”

大產(chǎn)權和小產(chǎn)權有什么區(qū)別？

國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。大、小產(chǎn)權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

通常大產(chǎn)權房更高檔

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

為什么不要買小產(chǎn)權房？

“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。

小產(chǎn)權房可能會被強制拆除

1、購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

2、購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

3、2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權房辦理任何形式的產(chǎn)權證明。

4、對于小產(chǎn)權房問題，國土資源部負責人明確表示將采取“拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責一批，警示一片”的治理方式，把小產(chǎn)權房的違法勢頭控制住。