本文知識(shí)點(diǎn)：

1、商貸政策及計(jì)算貸款額度原則

2、公積金貸款額度及年限確定原則

3、購(gòu)房稅費(fèi)計(jì)算方式

一、 商業(yè)貸款

1.根據(jù)北京市商貸政策，貸款額度不僅有最高限定，還與“普通住宅”或“非普通住宅”有關(guān)，不同情況下購(gòu)房首付比例也不盡相同。

1）購(gòu)房貸款的基準(zhǔn)是{網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)}的較小值；

2）新房的成交價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)一般相同；

3）二手房成交價(jià)>評(píng)估價(jià)≥網(wǎng)簽價(jià)>指導(dǎo)價(jià)（評(píng)估價(jià)是指估價(jià)報(bào)告的價(jià)格；網(wǎng)簽價(jià)是簽約合同上房屋成交價(jià)格）

2、商業(yè)貸款年限相關(guān)的因素：

1）貸款年限：最長(zhǎng)不超過(guò)25年；

2）房齡：一般要求在40年內(nèi)，同時(shí)還要滿足貸款年限+房齡≤69年；

3）借款人年齡：一般貸款年限+借款人年齡≤70歲

以上3點(diǎn)同時(shí)滿足，取最低值為貸款年限

二、公積金貸款

公積金貸款額度與自己繳納公積金的年限掛鉤，與余額無(wú)關(guān)。

1）市管公積金貸款限額

根據(jù)北京市公積金管理中心規(guī)定，每繳存一年可貸款可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元。二套房貸款額度最高60萬(wàn)。

如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。

借款申請(qǐng)人戶(hù)籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)元；借款申請(qǐng)人的戶(hù)籍均在城六區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元。

2）市管貸款期限問(wèn)題

住房公積金個(gè)人住房貸款期限一般最短為1年，最長(zhǎng)為25年。具體到個(gè)人要結(jié)合借款申請(qǐng)人年齡和所購(gòu)房屋的剩余使用年限來(lái)確定：

①根據(jù)借款申請(qǐng)人年齡計(jì)算出能夠貸款的年限，即65歲減申請(qǐng)人申請(qǐng)時(shí)年齡；

②若購(gòu)買(mǎi)二手住房，還需根據(jù)所購(gòu)房屋的剩余使用年限計(jì)算出能夠貸款的年限，即建筑物耐用年限（磚混的為50年、鋼混的為60年）減建筑物已使用年限再減3年。

以上述兩個(gè)年限中較短的年限確定為可以貸款的最長(zhǎng)年限。

3）國(guó)管公積金貸款額度

根據(jù)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心規(guī)定，公積金首套住房貸款最高額度為120萬(wàn)元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率；二套住房貸款最高額度為60萬(wàn)元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

借款人具體的貸款額度不能通過(guò)計(jì)算得出，可在國(guó)管公積金網(wǎng)站及微信公眾號(hào)（中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心）查詢(xún)。

4）國(guó)管公積金貸款年限和月還款額上限

最長(zhǎng)貸款年限：25年

借款申請(qǐng)人的貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)65周歲

月還款額上限：在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入的60%

三、稅費(fèi)計(jì)算

購(gòu)買(mǎi)商品房主要的稅費(fèi)：契稅、個(gè)稅、增值稅。不同稅種的計(jì)稅基礎(chǔ)價(jià)格：核定價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格，二者選擇較高值。

結(jié)論：滿五唯一的房子，稅費(fèi)最低。

1、契稅計(jì)算方式

2、增值稅計(jì)算方式

3、個(gè)人所得稅計(jì)算方式

1）征收標(biāo)準(zhǔn)：一般而言，不能提供房屋原值和原始契稅依據(jù)的，按全額征收；其余按差額征收。但是，差額征收時(shí)會(huì)扣減房屋的原值、原契稅、10%的裝修成本、貸款利息。

2）免征情況：自2023年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

享受優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：

（1）納稅人出售和重新購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

（2）出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

【END】

以上內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)綜合整理

具體政策以各地信息為準(zhǔn)。