房產(chǎn)稅是小稅種，計(jì)稅基礎(chǔ)的判斷和稅額的計(jì)算相對(duì)而言比較簡(jiǎn)單，但是，納稅人對(duì)于實(shí)務(wù)中一些情形，如判斷自建房是否屬于房屋，是否應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅等，還需進(jìn)行仔細(xì)的職業(yè)判斷。

一、“房中房”案例的提出

客戶的疑問：我們公司是一家機(jī)加工企業(yè)，近期為了滿足生產(chǎn)新品的需要，購入了幾臺(tái)高精度的加工設(shè)備，設(shè)備價(jià)值100萬元，增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項(xiàng)稅額13萬元，款項(xiàng)銀行付訖。這些設(shè)備正常運(yùn)行需要嚴(yán)苛的環(huán)境條件，而且對(duì)靜電的防護(hù)要求很高。為此，我公司在原有廠房里自行建造了一些塑鋼房，發(fā)生人工費(fèi)用10000元，材料費(fèi)用60000元，已經(jīng)完工驗(yàn)收，投入使用。問題一：這些塑鋼房應(yīng)該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？問題二：這些塑鋼房是否應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅？

二、“房中房”案例的財(cái)稅分析

客戶提出問題的核心疑問是對(duì)于這批塑鋼房的財(cái)稅性質(zhì)不清楚。

這批塑鋼房從外形上看具備房屋的特點(diǎn)，怎么進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，需要從它的用途上進(jìn)行判斷，從用途上來看，如果沒有塑鋼房的圍護(hù)，設(shè)備就無法正常運(yùn)行，就有可能發(fā)生設(shè)備損害，甚或造成安全事故。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào)）第八條：“外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。”從這條規(guī)定中，可以順理成章地得出這樣的結(jié)論：塑鋼房屋是為設(shè)備正常使用而特別建造，是設(shè)備達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的必要條件，因此，塑鋼房屋的建造費(fèi)用應(yīng)計(jì)入設(shè)備的原值進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，會(huì)計(jì)分錄如下（單位：萬元，下同）：

1.購入設(shè)備、材料：

借：在建工程 100

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 13

貸：銀行存款 113

2.建造塑鋼房屋：

借：在建工程 7

貸：工程物資 6

應(yīng)付職工薪酬 1

3.完工驗(yàn)收：

借：固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備 107

貸：在建工程 107

三、房產(chǎn)稅的計(jì)算繳納

（一）房屋的稅法定義

根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1987〕3號(hào)）規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

據(jù)此，可以判斷，這批塑鋼房雖然有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，但它們的目的不是供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)工作或儲(chǔ)存物資，而是設(shè)備正常運(yùn)行不可或缺的組成部分，因此這批塑鋼房屋，不屬于房產(chǎn)稅政策里規(guī)定的“房屋”。

（二）“房屋原值”的確認(rèn)

《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。”這個(gè)規(guī)定中，確認(rèn)房屋原值的前提是“按會(huì)計(jì)制度，在賬簿‘固定資產(chǎn)’科目記載的房屋原價(jià)”，但根據(jù)上述的會(huì)計(jì)處理，塑鋼房的建造費(fèi)用計(jì)入“固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備”的原值，不屬于房產(chǎn)稅范疇內(nèi)的房屋原值。

四、案例之外“房中房”情形的思考

案例之外，現(xiàn)實(shí)中還存在著其他的情形。在一些工業(yè)企業(yè)，為了更好地為生產(chǎn)一線服務(wù)，同時(shí)也為了更高的管理效率，將諸多的管理部門和人員前移至車間，規(guī)劃并搭建了相應(yīng)的辦公場(chǎng)所，其中，就有一些以塑鋼房的形式存在，有頂有面，有門窗，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或墻面，符合固定資產(chǎn)意義上的房屋定義，也符合房產(chǎn)稅對(duì)于房屋的概念規(guī)定。一些企業(yè)因其構(gòu)成材料與一般房屋有所不同、金額一般也不是很大而將之忽略，直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用當(dāng)中，進(jìn)行了錯(cuò)誤的處理。正確的處理應(yīng)是：首先按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度的要求計(jì)入“固定資產(chǎn)—房屋建筑物”，根據(jù)企業(yè)規(guī)定的折舊年限計(jì)提折舊，在房產(chǎn)稅的處理上，按自用房產(chǎn)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)稅計(jì)算繳納環(huán)節(jié)，納稅人怎么確定計(jì)稅基礎(chǔ)？一般情況下，車間內(nèi)辦公用的塑鋼房，入賬成本也就是建造成本，不包含土地價(jià)格。《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”這類簡(jiǎn)易房屋原值怎么計(jì)入相應(yīng)的地價(jià)，是一個(gè)需要分析的議題。

筆者認(rèn)為，上述類型的塑鋼房在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)，計(jì)入原值的地價(jià)應(yīng)為零。其原因在于，這類房屋建筑在車間廠房?jī)?nèi)，占用的土地面積是車間廠房的一部分，并沒有在實(shí)體上增加企業(yè)房屋的面積，只是增加了房屋的入賬成本。地價(jià)計(jì)入房屋原值的計(jì)算基礎(chǔ)是房屋的面積，而建在車間內(nèi)的房屋面積在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)該確認(rèn)為零，從車間分離出來一部分面積分給這類房屋，沒有實(shí)際意義。

五、啟示

計(jì)算繳納特殊類型房屋的房產(chǎn)稅時(shí)，正確的會(huì)計(jì)處理是前提。納稅人根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析，準(zhǔn)確解讀和分析相關(guān)的稅法政策，這樣才能不多算、不漏算、不錯(cuò)算，從而達(dá)到遵從稅法，避開稅收風(fēng)險(xiǎn)的目的。

來源：中道財(cái)稅