房產(chǎn)法律咨詢免費(fèi),房地產(chǎn)法律咨詢免費(fèi)
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2、如果你的問題律師了解后要求收費(fèi)的話,建議你最好還是給律師付費(fèi)咨詢好些,因?yàn)椋菢勇蓭煏?huì)認(rèn)為你尊重他所學(xué)的知識(shí),會(huì)對(duì)你更認(rèn)真更負(fù)責(zé),如果你仍然想免費(fèi)咨詢的話,那律師多半會(huì)和你夸夸而談,因?yàn)樗矔?huì)覺得你反正是免費(fèi)的,他就沒有必要去耗費(fèi)那么多心思去做無(wú)用功了。
3、當(dāng)然,如果你咨詢的案件已經(jīng)被別人起訴或者有較大可能委托律師的,律師為了想得到你的委托一般要比免費(fèi)咨詢更盡心一些,因?yàn)楫吘箻I(yè)務(wù)到門口了任何行業(yè)的任何人都會(huì)去爭(zhēng)取一下的,律師行業(yè)也不列外。
上面的說(shuō)法應(yīng)該是律師行業(yè)比較通行的做法,比如我們就是這種想法的律師。希望對(duì)你有所幫助!
至于你所提的房產(chǎn)離婚分割免費(fèi)咨詢的實(shí)際問題,原則上是夫妻共同房產(chǎn)平均分割,婚前房產(chǎn)及婚內(nèi)遺囑指定個(gè)人繼承或者贈(zèng)與合同指定個(gè)人受贈(zèng)的房產(chǎn)歸個(gè)人,婚前按揭房產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸的按揭款部分或其按揭款部分所占房產(chǎn)溢價(jià)的部分可以分割,其他具體分割還是建議你當(dāng)面咨詢律師。
引用法條依據(jù):
《中華人民共和國(guó)民法典》
第一千零六十三條下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn):
(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn);
(二)一方因受到人身?yè)p害獲得的賠償或者補(bǔ)償;
(三)遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn);
(四)一方專用的生活用品;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
第一千零八十七條離婚時(shí),夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成的,由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,按照照顧子女、女方和無(wú)過錯(cuò)方權(quán)益的原則判決。
第一千零八十八條夫妻一方因撫育子女、照料老年人、協(xié)助另一方工作等負(fù)擔(dān)較多義務(wù)的,離婚時(shí)有權(quán)向另一方請(qǐng)求補(bǔ)償,另一方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。具體辦法由雙方協(xié)議;協(xié)議不成的,由人民法院判決。
第一千零九十條離婚時(shí),如果一方生活困難,有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議;協(xié)議不成的,由人民法院判決。
第一千零九十二條夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn),或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的,在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí),對(duì)該方可以少分或者不分。離婚后,另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的,可以向人民法院提起訴訟,請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
法律糾紛有什么免費(fèi)咨詢的電話號(hào)碼嗎?
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1.已取得律師執(zhí)業(yè)資格證,并有2年及以上的執(zhí)業(yè)年限;2.無(wú)任何刑事、行政及業(yè)內(nèi)處罰(處分)記錄;3.志愿從事法律援助工作,熱心公益服務(wù)事業(yè),并接受法律援助中心管理;4.流利、標(biāo)準(zhǔn)的普通話,表達(dá)能力強(qiáng);5.能聽懂并使用本地方言與用戶溝通;6.電腦技能:打字速度20字/分以上,并能熟練操作電腦及軟件;7.能適應(yīng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)排班時(shí)間(含通宵夜班),預(yù)約班次后不得無(wú)故缺勤;8、按照規(guī)定的權(quán)限和程序認(rèn)真履行職責(zé),完善來(lái)訪群眾法律事件信息記錄等;9.遵守紀(jì)律,恪守職業(yè)道德,模范遵守社會(huì)公德。法律咨詢熱線話務(wù)流程。
熱線對(duì)于人才的選拔要求也是很嚴(yán)格的,首先要有律師執(zhí)業(yè)資格證,而且沒有刑事和行政的處罰記錄,還要有較強(qiáng)的表達(dá)能力。
房產(chǎn)糾紛咨詢法律哪里好?
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房產(chǎn)繼承法律咨詢
房產(chǎn)繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定,是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。房產(chǎn)繼承,是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得方式的一種。
程序
我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后,其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此,只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí),如果有多個(gè)繼承人,則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn),持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶需要有效的證明和具體的步驟:
需要證明
1,老人的遺產(chǎn),是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)。
2,繼承人對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)的分割協(xié)議,只要每個(gè)繼承人同意并簽字,即可產(chǎn)生效力,任何繼承人都不得違約。
3,如果每個(gè)繼承人對(duì)繼承的共有財(cái)產(chǎn)分割,無(wú)異議,可以憑此協(xié)議辦理過戶手續(xù)。
繼承步驟
辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評(píng)估、繼承公證、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。凡領(lǐng)取 《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋,當(dāng)房屋的權(quán)屬人死亡后,其合法繼承人就可以申請(qǐng)辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下:
1、房屋評(píng)估:首先必須通過評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行市值評(píng)估。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素,作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估,定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價(jià)格。
2、繼承公證:申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證,領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時(shí),必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明,以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑(如有遺囑),亦應(yīng)提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán),必須出具放棄財(cái)產(chǎn)承諾證明。
3、房屋測(cè)繪:申請(qǐng)人須到房地產(chǎn)測(cè)繪部門申請(qǐng)辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù),領(lǐng)取測(cè)繪成果或者附圖,以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
4、繼承登記:申請(qǐng)人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測(cè)繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書》,并遞交上述資料后,辦案人員將收件立案受理, 并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后,即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。
5、規(guī)定需遞交的其它資料:如涉及該房屋權(quán)屬等事項(xiàng)是法院判決、裁定或調(diào)解的,必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實(shí)地測(cè)繪,發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的,必須提交規(guī)劃部門的報(bào)建審核書或處理決定書。
辦理程序
房產(chǎn)繼承應(yīng)先到公證處辦理房產(chǎn)繼承公證手續(xù),再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。
一、關(guān)于如何辦理房產(chǎn)繼承公證的問題
關(guān)于房產(chǎn)繼承有兩種,一是遺囑繼承,二是法定繼承,如果死者生前沒有留有遺囑就要按照法定繼承來(lái)辦理。到公證處開據(jù)公證書需要帶兩個(gè)證明和兩個(gè)證件:
1、要到派出所開死者的死亡證明。
2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;
3、要到死者所在單位(或者居委會(huì)、村委會(huì))開法定繼承人證明。內(nèi)容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經(jīng)過世等。
4、如果法定繼承人不只一個(gè),而房產(chǎn)只過戶給其中一人的話,需要其他人的書面同意,表示放棄對(duì)房產(chǎn)的繼承。
5、繼承人的身份證件.
二、到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承的程序及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
(一)房產(chǎn)繼承需提交的資料
1、房屋所有權(quán)證書;
2、繼承公證;
3、繼承人身份證及復(fù)印件;
4、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(收件窗口領(lǐng)取)。
注:
A、若房改房、經(jīng)濟(jì)適用房繼承,還需提供《房改售房?jī)r(jià)格審查書》、《已購(gòu)住房上市交易申請(qǐng)審批表》(收件窗口領(lǐng)取);
B、若繼承人不能親自辦理,需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件;
C、法院判決的需提交法院判決書和協(xié)助執(zhí)行通知書;
D、若繼承人未成年,需提交監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件。
(二)辦事程序流程示意圖:房產(chǎn)交易中心收件窗口領(lǐng)表——收費(fèi)窗口交費(fèi)—收件窗口交件—發(fā)證窗口領(lǐng)證。
(三)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、交易手續(xù)費(fèi):1元/平方米。
2、登記費(fèi):住宅 80元/套。
3、房屋所有權(quán)證書工本費(fèi):一本免費(fèi),每增加一本收10元。
4、印花稅:5元/本。
(四)領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件
1、已交費(fèi)的發(fā)票;
2、繼承人身份證;
3、收件清單。
注:領(lǐng)取房證時(shí),需產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng),若產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng),需提交委托或公證書。
房產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)
繼承或贈(zèng)與后出售的物業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅是怎樣征稅的?
1)繼承(直系親屬):(不納入限購(gòu))
營(yíng)業(yè)稅:證過5年可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)
未過5年:估價(jià)×5.6%
個(gè)稅:證過5年且唯一住房可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)
未過5年估價(jià)×1%
2)遺贈(zèng)(非直系親屬):(納入限購(gòu))
營(yíng)業(yè)稅:證過5年可免征
未過5年估價(jià)×5.6%
個(gè)稅:證過5年且唯一住房可免征
未過5年估價(jià)×1%
說(shuō)明:繼承房產(chǎn)過戶的權(quán)屬來(lái)源如果寫為“繼承、贈(zèng)與”的是按贈(zèng)與的方法計(jì)稅。
注意:營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的調(diào)檔:是指“上手房產(chǎn)證的登記時(shí)間或契稅完稅證的填發(fā)時(shí)間滿5年”。
房屋糾紛法律咨詢
一、一般質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)保修
一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì),買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任,逾期交付的,應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任,拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
二、房屋質(zhì)量不合格,業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同
《建筑法》61條規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。”工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志,綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收,還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的,買受人可以主張相同權(quán)利。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條:“商品房交付使用后,購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條:“商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
由此可見,如果房屋質(zhì)量問題不過關(guān),購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房并解除購(gòu)房合同。
三、遲延交付房屋,超過三個(gè)月可要求解除合同并賠償違約金
根據(jù)《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,買受人可以請(qǐng)求解除合同,并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任,但當(dāng)事人另有約定的除外。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任,故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為:能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到;2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。
不過在現(xiàn)實(shí)中,反映開發(fā)商延期交房的很多,但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中,開發(fā)商總是大贏家。
也有購(gòu)房者通過自己的努力,獲得了應(yīng)有的賠償,維護(hù)了自己的合法權(quán)益,并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗(yàn):
1、所有業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)一致,維護(hù)自身利益;
2、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉,而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);
3、一定避免肢體沖突,要告訴開發(fā)商,業(yè)主不是“扯皮”,而是要解決事情和維護(hù)應(yīng)有利益;
4、拒絕開發(fā)商口頭承諾,要求出示書面證據(jù),并簽章。
四、配套設(shè)施遲延或者不能交付
配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等。基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件,如該設(shè)施缺乏,買受人可以拒絕接受房屋,逾期交付的,可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確,足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的,應(yīng)當(dāng)視為要約,出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí),應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任
五、裝飾和設(shè)備不合約定
買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房,并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí),買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙,因此與出賣人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn),無(wú)約定或約定不明的,根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí),出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告,否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣,造成室內(nèi)空氣污染,危及人體健康時(shí),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
六、房屋相關(guān)資料不完備
房屋交付時(shí),出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料:
1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;
2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料,該資料用于權(quán)屬登記,也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;
3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能七、房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵
出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利,如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋,但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài),產(chǎn)權(quán)證書可能無(wú)法辦理,隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實(shí)際情況,買受人有權(quán)拒絕接受房屋。
房屋交付后,約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年,由于出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形,買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
八、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更應(yīng)告知購(gòu)房者
規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設(shè)計(jì)則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計(jì),可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等,買受人購(gòu)房目的將受到重大影響甚至落空,故出賣人應(yīng)當(dāng)尊重買受人的知情權(quán),如實(shí)告知變更情況,由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。
房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)變更,出賣人未事先告知或者未如實(shí)告知的,買受人可以拒絕接受房屋和請(qǐng)求解除合同,并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
九、前期物業(yè)糾紛
物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選聘,由業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會(huì)之前,必需實(shí)施物業(yè)管理,出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時(shí)期物業(yè)管理基本一致,買受人權(quán)利義務(wù)亦基本一致,可以接受物業(yè)企業(yè)服務(wù),同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時(shí)公約約束,按時(shí)交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限,但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
十、交納稅費(fèi)糾紛
出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件,買受人則持相反意見。對(duì)此應(yīng)當(dāng)具體分析:
1、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的,買受人必需交納必需辦證費(fèi)用,包括契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、公共維修基金。如無(wú)此約定,由買受人申請(qǐng)辦證,直接交納稅費(fèi);
2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設(shè)費(fèi)與開通費(fèi),買受人是否必需交納應(yīng)當(dāng)考慮:出賣人是否事先承諾必需提供;該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開發(fā)成本;該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中;
、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng)的文書。
3、買受人必需交納物業(yè)管理費(fèi),但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費(fèi)作為交房的條件。
在收樓時(shí)到底要交多少費(fèi)用,很多業(yè)主并不清楚,所以往往助長(zhǎng)了發(fā)展商亂收費(fèi)的行為。在這里要提醒,按規(guī)定,一次性繳交費(fèi)用如下:
1.水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金,多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲(chǔ)存,專款專用,并定期公布使用情況,接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主直接通過銀行自動(dòng)繳費(fèi)的,可不收取。
2.裝修保證金,多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。
房屋糾紛的訴訟
一、起訴要件及內(nèi)容
起訴必須符合下列條件:
原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀,并按照被告人數(shù)提出副本。原告應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi),如申請(qǐng)緩交、減交、免交的,要提出書面申請(qǐng),并附有特因證明或其它證明材料等。
當(dāng)事人必須依法正確地行使訴訟權(quán)利,按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。
二、舉證指南證明等
訴訟當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀本院送達(dá)的《民事訴訟案件舉證通知書》,并按照其規(guī)定盡可能全面地向本院提供認(rèn)為可以證明其主張
或反駁對(duì)方意見的證據(jù)材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南,供您在訴訟中參考。
(一)房屋糾紛的共同證據(jù)
當(dāng)事人的戶籍證明、身份證明、如個(gè)體工商戶或法人組織的,還應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人、負(fù)責(zé)人的身份證明;房屋所有權(quán)證或使用權(quán)證等。
(二)房屋買賣糾紛的證據(jù)
1、提供買賣房屋的合同,已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的,應(yīng)出具產(chǎn)權(quán)證明。雙方收、付款的證據(jù),有證人證明的,提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當(dāng)事人的關(guān)系),房屋買賣后房屋交付情況證明等等。
2、出賣共有房屋的,提供其他共有人同意的證明及有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)者(共有人、房屋承租人等)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明等等。
(三)房屋騰退的證明
房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證,騰退人原住房情況證明等。
(四)房屋租賃糾紛的證據(jù)
房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證房產(chǎn)法律咨詢免費(fèi),房地產(chǎn)法律咨詢免費(fèi),房屋租賃合同。如要求承租人騰房的,要提供承租人有騰房能力的證據(jù),如出租房被承租人轉(zhuǎn)租他人的,需提供轉(zhuǎn)租的證據(jù)等。
(五)房屋回遷安置糾紛的證據(jù)
原房屋動(dòng)遷的時(shí)間、地點(diǎn)、被動(dòng)遷人口的證據(jù);被動(dòng)遷房屋的\”住戶遷出通知\”、\”準(zhǔn)住通知\”、及\”回遷安置協(xié)議書\”;屬貨幣安置動(dòng)遷的,需提供動(dòng)遷部門貨幣安置協(xié)議;拆遷人與被拆遷人達(dá)成的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的證明等。
(六)房屋居住權(quán)糾紛的證據(jù)
爭(zhēng)議房屋共同居住人口及其相互關(guān)系的證明,有關(guān)單位或居住地社區(qū)的證明;要求共同居住人騰房的,提供其有騰房能力的證明等等。
(七)房屋確權(quán)糾紛的證據(jù)
提供土地、房產(chǎn)登記證、房屋買受、繼承、析產(chǎn)、受贈(zèng)等證明;建房申請(qǐng)、有關(guān)部門批準(zhǔn)文件等證據(jù);確認(rèn)房產(chǎn)共有,應(yīng)提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈(zèng)、共同投資購(gòu)買的證明等。
三、地域管轄
因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟,由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。
四、訴訟時(shí)效
一般訴訟時(shí)效為二年,延付、遲付、拒付租金訴訟時(shí)效為一年;最長(zhǎng)訴訟時(shí)效為二十年,即從知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。如在訴訟時(shí)效的最后六個(gè)月內(nèi),確實(shí)不是由于原告的過錯(cuò),而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)中止計(jì)算,從障礙原因消除之日起,訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。
房屋糾紛的處理辦法
凡以房屋為標(biāo)的物的房屋確權(quán)、使用、買賣、租賃、典當(dāng)、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛,以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施的歸屬糾紛,當(dāng)事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。
第二,拆遷人與被拆人因拆遷補(bǔ)償、安置等發(fā)生糾紛,雙方協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的,由批準(zhǔn)拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級(jí)人民政府裁決,當(dāng)事人對(duì)裁決不服的,可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴。
第三,單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán),是單位內(nèi)部行政管理行為,職工對(duì)分房有意見,或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍,而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門解決。
第四,單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的,職工由于本人原因離職、辭職,或被單位開除時(shí),單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán),由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。
第五,因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑不當(dāng),影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛,當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請(qǐng)解決,也可以向法院提起行政訴訟。
第六,因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,以及因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛,行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng),當(dāng)事人不服的,可以作為行政案件提起訴訟。但是,當(dāng)事人以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛,可以作為民事案件向法院起訴。
打房產(chǎn)官司還應(yīng)注意以下事項(xiàng):
首先,根據(jù)《民事訴訟法》“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則,在提起房產(chǎn)訴訟時(shí),應(yīng)提出明確的請(qǐng)求事項(xiàng)。圍繞這些訴訟請(qǐng)求,向人民法院提出有效證據(jù)。例如:因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時(shí),就需要提交購(gòu)房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書,房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項(xiàng)不符,給住戶造成的財(cái)產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。
其次,如當(dāng)事人對(duì)法院一審判決不服,可在收到判決書之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴;如果對(duì)二審判決仍然不服,可在終審(二審)判決發(fā)生法律效力后2年內(nèi)提請(qǐng)?jiān)賹?或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規(guī)定,提請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)依法提起抗訴。
其三,為確保判決的順利執(zhí)行,當(dāng)事人可根據(jù)《民事訴訟法》第九十二條的規(guī)定,申請(qǐng)人民法院對(duì)被申請(qǐng)人的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)采取保全措施。另外,按照《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定,當(dāng)事人在提起房產(chǎn)訴訟時(shí),須在法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效期間內(nèi)提出,以免喪失訴訟權(quán)利。
房屋律師咨詢電話免費(fèi)
關(guān)于勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)電話,全國(guó)統(tǒng)一的勞動(dòng)和社會(huì)保障咨詢電話是。群眾只要在各地?fù)艽蚍稍鸁峋€,就可以自由地選擇轄區(qū)內(nèi)任何法律援助機(jī)構(gòu),進(jìn)行法律咨詢、法律援助申請(qǐng)、法律援助監(jiān)督等法律服務(wù)。
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