想免費(fèi)咨詢房產(chǎn)離婚分割的問題，有律師愿意回答嗎？

你咨詢的房產(chǎn)離婚分割免費(fèi)咨詢的問題，回答如下：

1、免費(fèi)咨詢簡(jiǎn)單的法律問題是可以得，如果你的問題特別簡(jiǎn)單根本就不需要律師去分析，就是直接裝在律師腦袋里面那種，一般還是不收費(fèi)的。

2、如果你的問題律師了解后要求收費(fèi)的話，建議你最好還是給律師付費(fèi)咨詢好些，因?yàn)椋菢勇蓭煏?huì)認(rèn)為你尊重他所學(xué)的知識(shí)，會(huì)對(duì)你更認(rèn)真更負(fù)責(zé)，如果你仍然想免費(fèi)咨詢的話，那律師多半會(huì)和你夸夸而談，因?yàn)樗矔?huì)覺得你反正是免費(fèi)的，他就沒有必要去耗費(fèi)那么多心思去做無(wú)用功了。

3、當(dāng)然，如果你咨詢的案件已經(jīng)被別人起訴或者有較大可能委托律師的，律師為了想得到你的委托一般要比免費(fèi)咨詢更盡心一些，因?yàn)楫吘箻I(yè)務(wù)到門口了任何行業(yè)的任何人都會(huì)去爭(zhēng)取一下的，律師行業(yè)也不列外。

上面的說(shuō)法應(yīng)該是律師行業(yè)比較通行的做法，比如我們就是這種想法的律師。希望對(duì)你有所幫助！

至于你所提的房產(chǎn)離婚分割免費(fèi)咨詢的實(shí)際問題，原則上是夫妻共同房產(chǎn)平均分割，婚前房產(chǎn)及婚內(nèi)遺囑指定個(gè)人繼承或者贈(zèng)與合同指定個(gè)人受贈(zèng)的房產(chǎn)歸個(gè)人，婚前按揭房產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸的按揭款部分或其按揭款部分所占房產(chǎn)溢價(jià)的部分可以分割，其他具體分割還是建議你當(dāng)面咨詢律師。

引用法條依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一千零六十三條下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)：

（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；

（二）一方因受到人身?yè)p害獲得的賠償或者補(bǔ)償；

（三）遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

第一千零八十七條離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無(wú)過錯(cuò)方權(quán)益的原則判決。

第一千零八十八條夫妻一方因撫育子女、照料老年人、協(xié)助另一方工作等負(fù)擔(dān)較多義務(wù)的，離婚時(shí)有權(quán)向另一方請(qǐng)求補(bǔ)償，另一方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決。

第一千零九十條離婚時(shí)，如果一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決。

第一千零九十二條夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)該方可以少分或者不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

法律糾紛有什么免費(fèi)咨詢的電話號(hào)碼嗎？

當(dāng)有不明白的法律問題的時(shí)候，現(xiàn)在要不要擔(dān)心了，因?yàn)閲?guó)家已經(jīng)設(shè)立了免費(fèi)法律咨詢?cè)诰€24小時(shí)電話，號(hào)碼是，該電話 *24小時(shí)電話接聽內(nèi)容，是很貼心的一項(xiàng)服務(wù)。婚姻家庭、勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛、房地產(chǎn)糾紛、刑事訴訟等較為常見的法律咨詢；又包含老年人、殘疾人、婦女、兒童等特殊群體的私密法律問題咨詢。

一、免費(fèi)法律咨詢?cè)诰€24小時(shí)電話？

延長(zhǎng)法律服務(wù)時(shí)間：7*24小時(shí)電話接聽、解答法律咨詢；工作日時(shí)間內(nèi)解答浙江法網(wǎng)視頻咨詢；8小時(shí)內(nèi)解答浙江法網(wǎng)留言；將熱線數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)、完整歸集，做到服務(wù)不間斷，可持續(xù)追蹤每通熱線電話的服務(wù)結(jié)果。擴(kuò)大法律服務(wù)內(nèi)容：涵蓋婚姻家庭、勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛、房地產(chǎn)糾紛、刑事訴訟等較為常見的法律咨詢。

二、法律咨詢熱線值班律師選拔標(biāo)準(zhǔn)

1.已取得律師執(zhí)業(yè)資格證，并有2年及以上的執(zhí)業(yè)年限；2.無(wú)任何刑事、行政及業(yè)內(nèi)處罰（處分）記錄；3.志愿從事法律援助工作，熱心公益服務(wù)事業(yè)，并接受法律援助中心管理；4.流利、標(biāo)準(zhǔn)的普通話，表達(dá)能力強(qiáng)；5.能聽懂并使用本地方言與用戶溝通；6.電腦技能：打字速度20字/分以上，并能熟練操作電腦及軟件；7.能適應(yīng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)排班時(shí)間（含通宵夜班），預(yù)約班次后不得無(wú)故缺勤；8、按照規(guī)定的權(quán)限和程序認(rèn)真履行職責(zé)，完善來(lái)訪群眾法律事件信息記錄等；9.遵守紀(jì)律，恪守職業(yè)道德，模范遵守社會(huì)公德。法律咨詢熱線話務(wù)流程。

熱線對(duì)于人才的選拔要求也是很嚴(yán)格的，首先要有律師執(zhí)業(yè)資格證，而且沒有刑事和行政的處罰記錄，還要有較強(qiáng)的表達(dá)能力。

房產(chǎn)糾紛咨詢法律哪里好？

法律咨詢是律師最基本的非訴業(yè)務(wù)。一些較為復(fù)雜的問題通過付費(fèi)咨詢，讓律師深入分析證據(jù)材料和法律適用問題，得出比較可靠的結(jié)論和建議。我以個(gè)人經(jīng)歷告訴你，不要為了省幾百元的咨詢費(fèi)，選擇免費(fèi)咨詢，不要有這種不花錢就想辦成事的想法。如果只想省錢，到最后會(huì)付出更大的代價(jià)，反而變成最貴的了。免費(fèi)法律咨詢，由于時(shí)間較短，無(wú)法分析證據(jù)材料，咨詢者描述的問題也不一定精準(zhǔn)，律師憑經(jīng)驗(yàn)而不是仔細(xì)研究后就回答等因素影響，律師給出的結(jié)論和建議質(zhì)量較低，甚至給的建議和實(shí)際情況發(fā)生偏離，導(dǎo)致案件往更糟糕的方向發(fā)展。如果你想獲取靠譜的建議，可以找一些收費(fèi)的法律咨詢，像上海的徐寶同律師、北京的費(fèi)嘉律師，在房屋買賣合同糾紛法律咨詢方面做的比較好。

房產(chǎn)繼承法律咨詢

房產(chǎn)繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。房產(chǎn)繼承，是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得方式的一種。

程序

我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶需要有效的證明和具體的步驟：

需要證明

1，老人的遺產(chǎn)，是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)。

2，繼承人對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)的分割協(xié)議，只要每個(gè)繼承人同意并簽字，即可產(chǎn)生效力，任何繼承人都不得違約。

3，如果每個(gè)繼承人對(duì)繼承的共有財(cái)產(chǎn)分割，無(wú)異議，可以憑此協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

繼承步驟

辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評(píng)估、繼承公證、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。凡領(lǐng)取 《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋，當(dāng)房屋的權(quán)屬人死亡后，其合法繼承人就可以申請(qǐng)辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下：

1、房屋評(píng)估：首先必須通過評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行市值評(píng)估。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價(jià)格。

2、繼承公證：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時(shí)，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應(yīng)提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財(cái)產(chǎn)承諾證明。

3、房屋測(cè)繪：申請(qǐng)人須到房地產(chǎn)測(cè)繪部門申請(qǐng)辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測(cè)繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、繼承登記：申請(qǐng)人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測(cè)繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理， 并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。

5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權(quán)屬等事項(xiàng)是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實(shí)地測(cè)繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報(bào)建審核書或處理決定書。

辦理程序

房產(chǎn)繼承應(yīng)先到公證處辦理房產(chǎn)繼承公證手續(xù)，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。

一、關(guān)于如何辦理房產(chǎn)繼承公證的問題

關(guān)于房產(chǎn)繼承有兩種，一是遺囑繼承，二是法定繼承，如果死者生前沒有留有遺囑就要按照法定繼承來(lái)辦理。到公證處開據(jù)公證書需要帶兩個(gè)證明和兩個(gè)證件：

1、要到派出所開死者的死亡證明。

2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；

3、要到死者所在單位（或者居委會(huì)、村委會(huì)）開法定繼承人證明。內(nèi)容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經(jīng)過世等。

4、如果法定繼承人不只一個(gè)，而房產(chǎn)只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對(duì)房產(chǎn)的繼承。

5、繼承人的身份證件.

二、到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承的程序及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

（一）房產(chǎn)繼承需提交的資料

1、房屋所有權(quán)證書；

2、繼承公證；

3、繼承人身份證及復(fù)印件；

4、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書（收件窗口領(lǐng)取）。

注：

A、若房改房、經(jīng)濟(jì)適用房繼承，還需提供《房改售房?jī)r(jià)格審查書》、《已購(gòu)住房上市交易申請(qǐng)審批表》（收件窗口領(lǐng)取）；

B、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件；

C、法院判決的需提交法院判決書和協(xié)助執(zhí)行通知書；

D、若繼承人未成年，需提交監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件。

（二）辦事程序流程示意圖：房產(chǎn)交易中心收件窗口領(lǐng)表——收費(fèi)窗口交費(fèi)—收件窗口交件—發(fā)證窗口領(lǐng)證。

（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、交易手續(xù)費(fèi)：1元/平方米。

2、登記費(fèi)：住宅 80元/套。

3、房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。

4、印花稅：5元/本。

（四）領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件

1、已交費(fèi)的發(fā)票；

2、繼承人身份證；

3、收件清單。

注：領(lǐng)取房證時(shí)，需產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，若產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)，需提交委托或公證書。

房產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)

繼承或贈(zèng)與后出售的物業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅是怎樣征稅的？

1）繼承（直系親屬）：（不納入限購(gòu)）

營(yíng)業(yè)稅：證過5年可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)

未過5年：估價(jià)×5.6%

個(gè)稅：證過5年且唯一住房可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)

未過5年估價(jià)×1%

2）遺贈(zèng)（非直系親屬）：（納入限購(gòu)）

營(yíng)業(yè)稅：證過5年可免征

未過5年估價(jià)×5.6%

個(gè)稅：證過5年且唯一住房可免征

未過5年估價(jià)×1%

說(shuō)明：繼承房產(chǎn)過戶的權(quán)屬來(lái)源如果寫為“繼承、贈(zèng)與”的是按贈(zèng)與的方法計(jì)稅。

注意：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的調(diào)檔:是指“上手房產(chǎn)證的登記時(shí)間或契稅完稅證的填發(fā)時(shí)間滿5年”。

房屋糾紛法律咨詢

一、一般質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)保修

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

二、房屋質(zhì)量不合格，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”

由此可見，如果房屋質(zhì)量問題不過關(guān)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房并解除購(gòu)房合同。

三、遲延交付房屋，超過三個(gè)月可要求解除合同并賠償違約金

根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到;2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

不過在現(xiàn)實(shí)中，反映開發(fā)商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發(fā)商總是大贏家。

也有購(gòu)房者通過自己的努力，獲得了應(yīng)有的賠償，維護(hù)了自己的合法權(quán)益，并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)：

1、所有業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)一致，維護(hù)自身利益;

2、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);

3、一定避免肢體沖突，要告訴開發(fā)商，業(yè)主不是“扯皮”，而是要解決事情和維護(hù)應(yīng)有利益;

4、拒絕開發(fā)商口頭承諾，要求出示書面證據(jù)，并簽章。

四、配套設(shè)施遲延或者不能交付

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等。基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任

五、裝飾和設(shè)備不合約定

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

六、房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;

2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能七、房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無(wú)法辦理，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實(shí)際情況，買受人有權(quán)拒絕接受房屋。

房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

八、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更應(yīng)告知購(gòu)房者

規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設(shè)計(jì)則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計(jì)，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購(gòu)房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應(yīng)當(dāng)尊重買受人的知情權(quán)，如實(shí)告知變更情況，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。

房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)變更，出賣人未事先告知或者未如實(shí)告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

九、前期物業(yè)糾紛

物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選聘，由業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會(huì)之前，必需實(shí)施物業(yè)管理，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時(shí)期物業(yè)管理基本一致，買受人權(quán)利義務(wù)亦基本一致，可以接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時(shí)公約約束，按時(shí)交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

十、交納稅費(fèi)糾紛

出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，買受人則持相反意見。對(duì)此應(yīng)當(dāng)具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的，買受人必需交納必需辦證費(fèi)用，包括契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、公共維修基金。如無(wú)此約定，由買受人申請(qǐng)辦證，直接交納稅費(fèi);

2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設(shè)費(fèi)與開通費(fèi)，買受人是否必需交納應(yīng)當(dāng)考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開發(fā)成本;該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中;

、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。

3、買受人必需交納物業(yè)管理費(fèi)，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費(fèi)作為交房的條件。

在收樓時(shí)到底要交多少費(fèi)用，很多業(yè)主并不清楚，所以往往助長(zhǎng)了發(fā)展商亂收費(fèi)的行為。在這里要提醒，按規(guī)定，一次性繳交費(fèi)用如下：

1.水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲(chǔ)存，專款專用，并定期公布使用情況，接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主直接通過銀行自動(dòng)繳費(fèi)的，可不收取。

2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。

房屋糾紛的訴訟

一、起訴要件及內(nèi)容

起訴必須符合下列條件:

原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。原告應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi)，如申請(qǐng)緩交、減交、免交的，要提出書面申請(qǐng)，并附有特因證明或其它證明材料等。

當(dāng)事人必須依法正確地行使訴訟權(quán)利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。

二、舉證指南證明等

訴訟當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀本院送達(dá)的《民事訴訟案件舉證通知書》，并按照其規(guī)定盡可能全面地向本院提供認(rèn)為可以證明其主張

或反駁對(duì)方意見的證據(jù)材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。

(一)房屋糾紛的共同證據(jù)

當(dāng)事人的戶籍證明、身份證明、如個(gè)體工商戶或法人組織的，還應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人、負(fù)責(zé)人的身份證明;房屋所有權(quán)證或使用權(quán)證等。

(二)房屋買賣糾紛的證據(jù)

1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)出具產(chǎn)權(quán)證明。雙方收、付款的證據(jù)，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當(dāng)事人的關(guān)系)，房屋買賣后房屋交付情況證明等等。

2、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)者(共有人、房屋承租人等)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明等等。

(三)房屋騰退的證明

房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。

(四)房屋租賃糾紛的證據(jù)

房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證房產(chǎn)法律咨詢免費(fèi),房地產(chǎn)法律咨詢免費(fèi)，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據(jù)，如出租房被承租人轉(zhuǎn)租他人的，需提供轉(zhuǎn)租的證據(jù)等。

(五)房屋回遷安置糾紛的證據(jù)

原房屋動(dòng)遷的時(shí)間、地點(diǎn)、被動(dòng)遷人口的證據(jù);被動(dòng)遷房屋的\”住戶遷出通知\”、\”準(zhǔn)住通知\”、及\”回遷安置協(xié)議書\”;屬貨幣安置動(dòng)遷的，需提供動(dòng)遷部門貨幣安置協(xié)議;拆遷人與被拆遷人達(dá)成的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的證明等。

(六)房屋居住權(quán)糾紛的證據(jù)

爭(zhēng)議房屋共同居住人口及其相互關(guān)系的證明，有關(guān)單位或居住地社區(qū)的證明;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。

(七)房屋確權(quán)糾紛的證據(jù)

提供土地、房產(chǎn)登記證、房屋買受、繼承、析產(chǎn)、受贈(zèng)等證明;建房申請(qǐng)、有關(guān)部門批準(zhǔn)文件等證據(jù);確認(rèn)房產(chǎn)共有，應(yīng)提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈(zèng)、共同投資購(gòu)買的證明等。

三、地域管轄

因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。

四、訴訟時(shí)效

一般訴訟時(shí)效為二年，延付、遲付、拒付租金訴訟時(shí)效為一年;最長(zhǎng)訴訟時(shí)效為二十年，即從知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。如在訴訟時(shí)效的最后六個(gè)月內(nèi)，確實(shí)不是由于原告的過錯(cuò)，而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)中止計(jì)算，從障礙原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。

房屋糾紛的處理辦法

凡以房屋為標(biāo)的物的房屋確權(quán)、使用、買賣、租賃、典當(dāng)、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛，以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施的歸屬糾紛，當(dāng)事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。

第二，拆遷人與被拆人因拆遷補(bǔ)償、安置等發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級(jí)人民政府裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴。

第三，單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán)，是單位內(nèi)部行政管理行為，職工對(duì)分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍，而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門解決。

第四，單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因離職、辭職，或被單位開除時(shí)，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。

第五，因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛，當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請(qǐng)解決，也可以向法院提起行政訴訟。

第六，因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，以及因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當(dāng)事人以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。

打房產(chǎn)官司還應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

首先，根據(jù)《民事訴訟法》“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，應(yīng)提出明確的請(qǐng)求事項(xiàng)。圍繞這些訴訟請(qǐng)求，向人民法院提出有效證據(jù)。例如：因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時(shí)，就需要提交購(gòu)房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書，房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項(xiàng)不符，給住戶造成的財(cái)產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。

其次，如當(dāng)事人對(duì)法院一審判決不服，可在收到判決書之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴;如果對(duì)二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發(fā)生法律效力后2年內(nèi)提請(qǐng)?jiān)賹?或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規(guī)定，提請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)依法提起抗訴。

其三，為確保判決的順利執(zhí)行，當(dāng)事人可根據(jù)《民事訴訟法》第九十二條的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院對(duì)被申請(qǐng)人的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)采取保全措施。另外，按照《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，當(dāng)事人在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，須在法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效期間內(nèi)提出，以免喪失訴訟權(quán)利。

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