商品房買賣時，開發(fā)商逾期辦證、遲延交房的違約金，如何計算訴訟時效？

問題的提出

在簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商一般會在合同中與購房人約定逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金。而這一約定通常為：

“逾期不超過日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行……”

那么主張逾期辦證、遲延交房違約金的訴訟時效，是從逾期辦證、遲延交房行為發(fā)生時開始計算，還是從守約方請求違約金遭拒絕時起算？

逾期辦證、遲延交房違約金訴訟時效的計算規(guī)則

對于這一問題實踐中存在一定的爭議。

有人認(rèn)為，逾期辦證、遲延交房違約金應(yīng)該從知道權(quán)利遭受侵害時累加計算，如果交付期屆滿后長期不主張權(quán)利，不符合合同簽訂的目的和常理。

有人認(rèn)為，繼續(xù)性違約金可以按日分解為多個單日定期債權(quán)，違約一日就產(chǎn)生一日的違約金債權(quán)，每個債權(quán)的訴訟時效自次日起算，債權(quán)人享有的一個個的個別債權(quán)相繼至清償期。

根據(jù)《北京市房屋買賣合同紀(jì)要》第23條“違約金訴訟時效的認(rèn)定”規(guī)定：

“房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日（月）計付的繼續(xù)性違約金的，以每個個別的債權(quán)分別單獨適用訴訟時效，當(dāng)事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。其間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。”

因此，筆者認(rèn)為，約定違約金為按日（月）計付的繼續(xù)性違約金的，以每個個別的債權(quán)分別單獨適用訴訟時效，當(dāng)事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當(dāng)事人起訴之日前三年。

逾期辦證、遲延交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《商品房買賣合同解釋》的規(guī)定：

第16條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第17條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第18條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額商品房買賣時，開發(fā)商逾期辦證、遲延交房的違約金，如何計算訴訟時效？，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

問題的延伸

在遲延違約行為尚未終止（如尚未辦證）情況下，債權(quán)人起訴請求“以已付購房款為基數(shù)，按日萬分之幾標(biāo)準(zhǔn)計算，支付自遲延履行之日起至實際履行之日止的逾期違約金”時，應(yīng)如何處理？

實踐中存在兩種做法：

一是僅判決遲延之日到起訴或判決生效之日止的違約金，對尚未確定發(fā)生之違約金暫不支持，當(dāng)事人可事后分段主張；

二是判決按一定比率支付至實際履行即遲延違約狀態(tài)終止時的全部違約金。

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