一 簽約前產(chǎn)權(quán)審查

房屋看中后,通過經(jīng)紀(jì)人約房東見面。在房屋簽訂合同之前,我們要核查房屋的產(chǎn)調(diào)，即對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記簿進(jìn)行查詢。要核實(shí)房屋的基本情況如:

1.房屋的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有(共同擁有的要全部簽字)

2.查看房屋有無債權(quán)債務(wù)糾紛或行政機(jī)關(guān)查封(如查封的房子解封前不能上市交易)

3.查看房屋有無抵押等情況(如有抵押,過戶前應(yīng)提前還款)

4.二手房是否屬于允許出售的房屋(限售政策,或不被允許交易的房屋）

二 簽訂存量房買賣合同

簽署《存量房買賣合同》時(shí)需要注意的事項(xiàng)有:

1.合同主要約定產(chǎn)權(quán)、樓價(jià)、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時(shí)間、辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間、違約方式、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。

2.房產(chǎn)若有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后續(xù)出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出手導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

3.因?yàn)樽饪陀袃?yōu)先購買的權(quán)利,如果房子是有租約的,所以應(yīng)讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

4.如果房子附有戶口,應(yīng)在合同中同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,應(yīng)以附件的形式對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述,例如品牌和新舊情況等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

三 提交網(wǎng)簽

網(wǎng)簽的主要作用有:

1.防止“假房源”;

2.防止“一房二賣”情況的發(fā)生;

3.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,維護(hù)市場(chǎng)秩序;

4.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度。

辦理網(wǎng)簽需提交材料:

房屋產(chǎn)權(quán)證及土地證、物業(yè)費(fèi)發(fā)票相關(guān)材料、買賣雙方身份證件、婚姻關(guān)系證明、戶籍證明(買方需提供未成年子女戶口本)、委托公證書(若有)、委托代理人身份證,外地戶籍需提供參保證明及明細(xì)或個(gè)人所得稅繳納證明。

其中對(duì)于物業(yè)費(fèi)發(fā)票相關(guān)材料要求如下:

1.園區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū) ，物業(yè)費(fèi)發(fā)票/物業(yè)結(jié)清證明/物業(yè)費(fèi)收據(jù)或無物業(yè)證明均可；

2.吳中區(qū)、高新區(qū)，物業(yè)費(fèi)發(fā)票或無物業(yè)證明；

3.吳江區(qū)，物業(yè)費(fèi)發(fā)票,若提供其他物業(yè)結(jié)清證明都需要買賣雙方簽字。

網(wǎng)簽合同自通過之日起至辦理資金監(jiān)管之日有效期為30個(gè)自然日,超過30個(gè)自然日未辦理資金監(jiān)管的,網(wǎng)簽需重新提交,買方購房資質(zhì)需重新審核。

四 資金監(jiān)管

二手房買賣交易時(shí)間長(zhǎng),流程復(fù)雜。買方擔(dān)心付完錢,賣方不配合過戶;賣方擔(dān)心自己配合過完戶,買方不支付購房款;為了規(guī)避交易雙方錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn),買方交易時(shí)最好將購房款進(jìn)行資金監(jiān)管,確保錢款安全,保證買賣雙方的正當(dāng)利益。

所需材料:

證件僅看原件(房屋產(chǎn)權(quán)證及土地證、買賣雙方身份證件、婚姻關(guān)系證明、戶籍證明、外地戶籍需提供參保證明及明細(xì)或個(gè)人所得稅繳納證明;具體與網(wǎng)簽提交網(wǎng)簽審核的材料保持一致)、監(jiān)管卡(姑蘇區(qū)所有銀行監(jiān)管卡均需提前去銀行建立監(jiān)管聯(lián)系,其他區(qū)域是郵儲(chǔ)銀行監(jiān)管卡需提前去銀行建立監(jiān)管聯(lián)系)、交易確認(rèn)書及資金監(jiān)管協(xié)議(窗口提供);除園區(qū)外,其他區(qū)域還需另外提供:掛牌表、物業(yè)費(fèi)發(fā)票相關(guān)材料。

五 銀行貸款(商貸)

購房人在房管局辦理完資金托管手續(xù)以后,帶好銀行出具的資金托管單去相應(yīng)銀行支付首期購房款(首付),并與銀行簽訂貸款合同。

所需材料:

1.買家身份證、結(jié)婚證、戶口本、銀行卡原件；

2.買家身份證正反面、結(jié)婚證首頁主頁、戶主頁、戶口頁、銀行卡正反面復(fù)印件一份；

3.買家征信報(bào)告(近一個(gè)月內(nèi)查看的)；

4.買家收入流水(近一年的)；

5.買家收入證明；

6.首付流水(托管哪個(gè)銀行,在哪個(gè)銀行拉取)；

7.需要提供賣家的房產(chǎn)證每一頁、身份證正反面、戶口本的每一頁、結(jié)婚證復(fù)印件各一份；

業(yè)主在房屋出手前,必須將銀行貸款還清,必須在過戶手續(xù)前完成注銷抵押登記。銀行貸款差不多3個(gè)月左右放款,具體以當(dāng)時(shí)政策為準(zhǔn)。

六 過戶/繳稅

貸款下來之后,買家拿到貸款材料通過經(jīng)紀(jì)人和房東約好過戶時(shí)間,雙方本人到房管局。

國家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過戶。買賣雙方在交易中心,確認(rèn)業(yè)主名下房屋數(shù)量和購房時(shí)間,交契稅、個(gè)人所得稅、增值稅,出購房發(fā)票,簽訂買賣合同,出領(lǐng)證回執(zhí)。

所需材料:

買方提供:

1.身份證、結(jié)婚證、戶口本原件

2.身份證正反面、結(jié)婚證首頁主頁、戶主頁、戶口頁復(fù)印件一份銀行貸款合同

3.銀行卡(可信用卡,繳納稅費(fèi))

賣方提供:

1.雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本原件

2.房產(chǎn)證、土地證或者不動(dòng)產(chǎn)證原件+復(fù)印件一份

七 領(lǐng)證/交房

過戶完三個(gè)工作日可領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,拿著房管局出具的領(lǐng)證回執(zhí)到房管局繳納房本費(fèi)(一本產(chǎn)證80元,他項(xiàng)權(quán)證80元)。

和房東約定約定時(shí)間到房屋內(nèi)交接房屋,水、電、燃?xì)?、有線電視等家具家電,核實(shí)好費(fèi)用,就可以按照合同把尾款交付給業(yè)主了。

最后：買房子不是買白菜二手房交易流程及注意事項(xiàng)，建議收藏，買房的每一個(gè)流程都需要認(rèn)真對(duì)待，每一個(gè)操作步驟都涉及到我們的錢包和以后的居住舒適度，所以一定要慎重對(duì)待。

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