一、售房廣告與實際不符,可以退房嗎

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。這時也可以要求退房。

并非所有的違約都能導致合同的解除，比如開發(fā)商承諾在小區(qū)內(nèi)某個地方有個小雕塑，但交房時沒有，這種情況就不能構(gòu)成您要求解除合同的條件。

只有在下列情況下才能解除合同：

1、因不可抗力致使合同不能實現(xiàn);

2、履行屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主債務(wù);

3、當事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;

4、一方遲延履行或其他違約行為導致不能實現(xiàn)合同目的的。

二、開發(fā)商打虛假廣告需要承擔的法律責任

(1)合法的廣告描述

對于只是用略顯夸張的語言增添吸引力的廣告促銷，即使所作的描述并不與現(xiàn)實完全相符，一般仍會被視作合法的促銷手段。比如“黃金地段”這種廣告界慣用的夸張手法對所指對象的描述并不具體、明確，一般購房者對這種廣告宣傳不會產(chǎn)生誤會，因此廣告監(jiān)督管理部門、法院一般也不會將其認定為虛假廣告。

(2)被認定為虛假描述與虛假廣告的情形

對于那些沒有被認定為要約，也沒有被列入合同內(nèi)容的要約邀請，并不意味著就可以游離法律之外，任意夸大其詞。如果廣告中虛假的描述在買賣過程中誤導了購房者，導致購房者對交易的標的、價款、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解，購房者可以依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定要求法院變更或者撤銷已簽訂的購房買賣合同，法院也很可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條，開發(fā)商還需要承擔相應(yīng)的締約過失責任。

另外，如果廣告對房屋與相關(guān)設(shè)施所作的描述明顯脫離了事實，對質(zhì)量、環(huán)境、價格等重要事項所做的說明明顯虛假，對購房者所作的允諾明顯不可能兌現(xiàn)，那么該房地產(chǎn)廣告很可能被認定為虛假廣告。此時，開發(fā)商與廣告商可能需要承擔相應(yīng)的民事、行政乃至刑事責任，而且依據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定》第67條，虛假房地產(chǎn)廣告由于涉及金額巨大，比其他類別廣告更容易接近刑事定罪標準。

(3)被買賣雙方載入合同的廣告內(nèi)容

雖然要約邀請性質(zhì)的廣告內(nèi)容并不能作為合同約定的內(nèi)容對買賣雙方產(chǎn)生約束力，但如果買賣雙方在簽訂書面合時對其做了特別約定，并將相關(guān)內(nèi)容作為一項條款載入合同，那么根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，該約定將會成為合同的一部分，對雙方產(chǎn)生約束力。

法律規(guī)定開發(fā)商廣告與實際不符對購房者造成影響的要承擔責任，但能不能退房要看實際情況而定。

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