長期以來，大家都有一個樸素的財產觀念，認為婚后所取得的財物都屬于夫妻共同財產，然而法律意義上對夫妻共同財產的認定結果卻經常令人意想不到，很多情況下婚后所取得的房產卻不一定是夫妻共同財產，本文將列舉10種情形：

一、婚后一方用其婚前存款全款購買的房產，為其個人財產

婚前存款屬于婚前個人財產，這個本質并不因財產的外在表現形式而有所變化；個人財產從存款變成房子、車輛、股票、基金、股權等等，只是外在形式上的轉換，并不會影響個人財產的本質。

律師注：財產所有者需事先保留相關證據，證明該財產系婚前個人所有，避免與婚后共同財產發生混同。如果婚后購入的房產不是全款，雙方共同承擔了部分貸款，則共同還貸部分的財產歸屬需另議。

二、婚后共同財產全款購房，雙方協議約定所購房產歸一方所有

民法典婚姻家庭編規定，男女雙方可以通過協議約定婚姻存續期間財產的歸屬。因此，婚后共同財產全款所購買的房屋，雙方約定為一方所有并登記在一方名下的，為登記一方的個人財產。

律師注：夫妻財產約定協議必須根據實際情況、采取書面的形式進行約定；涉及不動產權屬變更登記的，應當及時辦理登記手續。

三、婚后一方受贈取得的房產，贈與合同中確定只歸一方所有

夫妻存續期間，一方通過贈與所取得的房產（大多數情況是父母贈與子女），如果贈與合同中明確表示該贈與房產只贈與一方所有，與配偶無關，則該贈與房產系一方的婚后個人財產，與配偶無關。

律師注：如果贈與合同中沒有明確表示“房產單獨贈與一方個人、與其配偶無關”，則法律默認該房產是贈與給受贈人及其配偶雙方的財產，屬于夫妻共同財產。因此應當重視贈與合同的關鍵條款。

四、婚后一方繼承取得的房產，遺囑中確定只歸一方所有

一方的親屬過世，逝者生前留下遺囑將房產指定由一方繼承，且明確表示該房產與繼承人配偶無關，此時該房產為一方的婚后個人財產，與配偶無關。

律師注：如果遺囑中未明確表示“遺產只歸繼承人單獨所有，與其配偶無關”，則法律默認遺產系繼承人的婚后共同財產。因此應當重視遺囑的內容表述。

五、婚后一方用婚內個人財產所購買的房產，為其個人財產

假如一方將前述第三項獲贈的房產賣出，取得的售房款依舊是個人財產，再使用該筆售房款購入其他房產，則新購入房產依舊屬于個人財產。如果新購入財產不是全款，雙方共同承擔了部分貸款，則共同還貸部分的財產歸屬需另議。

婚內個人財產的范疇很廣，比如婚內通過受贈和繼承而取得的明確與配偶無關的現金、財物、不動產；另外，婚前個人財產在婚后自然產生的收益與孳息，也算婚內個人財產，常見的如房屋租金、股權投資收益、保險收益、信托收益等。

律師注：如果婚前財產的收益中包含了婚后的勞動成果，則該收益可能被認定為婚后共同財產，建議采取委托第三方專業機構代管的方式，避免與婚后財產混同。

六、夫妻實施財產獨立制，各自取得的財產歸各自所有

雙方可以通過協議約定，在婚姻存續期間采取財產獨立制度，各自所得財產歸各自所有，一方通過勞動所得、投資收益、贈與、繼承等方式所獲得的財產，與另一方無關，包括但不限于房產、車輛、投資股權、其他全部財物等。實施財產獨立制度的夫妻，一方婚后所購買的房產，為其個人財產。

與前述第二項對于單個財物所有權歸屬的約定不同，本項約定是對于夫妻關系存續期間全部財產及負債的約定，適用于經濟水平勢均力敵的夫妻。

律師注：該項約定涉及雙方現有的、未來將可能會有的所有的財產及債務，需采取書面形式進行嚴謹的約定。且該協議的效力不得對抗第三方。

七、民法典實施之前，一方父母全額出資購房登記在一方名下

《民法典》于2023年1月1日起實施，這是一個重要的時間節點。在民法典實施之前，根據我國婚姻法司法解釋三第七條規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為一方的個人財產，而不是夫妻共同財產。

律師注：在民法典及婚姻家庭編司法解釋實施之后，如果父母沒有明確約定或者聲明購房款是對子女一方的贈與，則該房產默認是對夫妻二人的贈與，為夫妻共同財產。

八、一方婚前所有的房產婚后被拆遷，拆遷安置房為個人財產

婚前個人所有的房產，婚后因拆遷而獲得安置房補償或現金補償的，無論登記在個人名下還是夫妻名下，其本質仍屬于個人財產，不認為是夫妻共同財產。

律師注：依據拆遷補償安置政策文件認定財產歸屬，不排除少部分情況下會以常住人口計算拆遷補償金額，這時需明確補償財產的份額和比例，通常仍會將絕大部分補償所得認定為拆遷房所有者的個人財產。

九、夫妻婚后購房登記在未成年子女名下，并明確表示贈與

這種情況下視為夫妻對未成年子女的贈與，此時房產既不是夫妻一方的個人財產，也不屬于夫妻共同財產，而是歸子女所有的財產。

律師注：并非所有登記在未成年子女名下的房產都歸未成年子女所有，實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產權登記在未成年子女名下，并不是只存在贈與這一種情形。如果夫妻確有將房產贈與子女的真實意思表示，需要完善贈與手續，通過書面形式將贈與行為確定下來。

十、婚后為他人代持房產，該房產與夫妻雙方均無關系

婚后一方名下登記了房產，但該房產并非一方或雙方財產所購，而是第三方借用夫妻一方名義購買的房產，購房資金也來自于第三方，此時房產歸屬第三方所有（不考慮房產代持無效的情形），代持房產的所有權不歸夫妻雙方所有。

律師注：房產代持的效力在司法實踐中仍有爭議，為了規避限購政策而采取房產代持手段購房的情形，目前仍存在很大的法律風險，因此盡量不要采取代持手段。如果必須進行房產代持，應事先準備好代持協議、相關人員承諾書等全套文件，避免日后在房產歸屬上糾纏不清。

結語：認定房產的歸屬，需要核實購房背景、取得房產的途徑、資金來源、實際出資人、資金性質、不動產登記信息、房貸償還、有利害關系的第三人、有無特殊約定、有無其他法定情形等因素，并核實相關法律文件，從而綜合判定房產的歸屬。