一、前言

司法拍賣的買受人競(jìng)拍成功，法院下達(dá)裁定后，買受人還需要經(jīng)過繳納稅款等一系列程序才能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書，也就是俗稱的房產(chǎn)證。

但實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)競(jìng)買人由于種種原因未能繳納稅款的情況，比如雙方對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)存在分歧、資金不足等，此時(shí)買受人無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書，卻又意圖對(duì)房屋作出處分，那么買受人能否僅憑借法院裁定取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)呢？

二、司法拍賣屬于強(qiáng)制執(zhí)行措施，有別于普通交易

在司法拍賣中，競(jìng)買人競(jìng)拍成功并按時(shí)繳納拍賣余款后，法院會(huì)作出拍賣成交裁定書，并送達(dá)當(dāng)事人。司法拍賣屬于強(qiáng)制執(zhí)行措施，是公法行為，人民法院對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中產(chǎn)生的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)適用民事訴訟法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定處理。最高法院在陳載果執(zhí)行異議案中【（2023）最高法執(zhí)監(jiān)250號(hào)執(zhí)行裁定書】認(rèn)為：“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣屬于公法（司法）行為，是執(zhí)行法院行使強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，就查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制進(jìn)行拍賣變價(jià)進(jìn)而清償債務(wù)的強(qiáng)制執(zhí)行行為，應(yīng)適用民事訴訟法及司法解釋關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定。而《拍賣法》調(diào)整拍賣企業(yè)的拍賣活動(dòng)，屬于私法行為?！杜馁u法》規(guī)定成交后簽署成交確認(rèn)書，對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣并不適用?！?/p>

三、未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書時(shí)，可依裁定取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采取登記生效主義，但司法拍賣中的不動(dòng)產(chǎn)拍賣后的物權(quán)變動(dòng)是一個(gè)例外：在拍賣成交裁定送達(dá)買受人時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)就已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。我國(guó)《民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！币?guī)定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則，即房屋的物權(quán)變動(dòng)只有在登記后才發(fā)生效力，能夠?qū)股埔獾谌恕５?，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中作出了特別規(guī)定，第二十九條中表明：“……不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”即拍賣成交后、裁定送達(dá)買受人時(shí)，房屋的所有權(quán)就發(fā)生轉(zhuǎn)移。此時(shí)雖然沒有經(jīng)過登記，買受人也擁有了房屋的所有權(quán)。

即使因?yàn)槲蠢U納稅費(fèi)等原因未能辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書，仍然不影響買受人擁有該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在《陳達(dá)安、廣州市花都利寶時(shí)服飾配件廠有限公司商品房銷售合同糾紛再審案》【（2023）最高法民申5436號(hào)】案中，最高法院認(rèn)為：“根據(jù)原審查明的事實(shí)……（2004）佛中法執(zhí)字第1168-4號(hào)民事裁定書，裁定將案涉商鋪過戶至羅啟堅(jiān)名下。因此，羅啟堅(jiān)已取得案涉商鋪的所有權(quán)，其依法對(duì)案涉商鋪享有處分權(quán)。陳達(dá)安關(guān)于羅啟堅(jiān)出售案涉商鋪屬無權(quán)處分的申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝埐怀闪ⅲ驹翰挥柚С?。二審法院未依陳達(dá)安申請(qǐng)調(diào)取案涉商鋪的檔案材料，亦并無不當(dāng)。陳達(dá)安申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝埌干嫔啼伾杏型恋爻鲎尳?、契稅等未繳納，羅啟堅(jiān)無法辦理房產(chǎn)證及過戶轉(zhuǎn)讓，屬無權(quán)處分。對(duì)此，本院認(rèn)為，案涉商鋪需繳納土地出讓金、契稅等費(fèi)用僅涉及案涉商鋪能否辦理所有權(quán)證書，并不能否定羅啟堅(jiān)已依據(jù)（2004）佛中法執(zhí)字第1168-3號(hào)、第1168-4號(hào)民事裁定書取得案涉商鋪的所有權(quán)這一事實(shí)。”

四、總結(jié)

綜上所述，可以見得在競(jìng)拍成功、拍賣成交裁定書送達(dá)后，無需進(jìn)行房屋登記、辦理房屋登記證書，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，買受人就獲得了該法拍房的所有權(quán)。因此，買受人無須對(duì)辦理房產(chǎn)證一事過多擔(dān)心，完全可以憑借法院作出的裁決取得房屋所有權(quán)；在裁決送達(dá)后就可以對(duì)房屋作出處分，不會(huì)有無權(quán)處分之虞。

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