好消息！

那些房貸重定價日（利率調整日）為每年1月1日的購房者，將會省下一筆利息。

這就好比銀行向廣大房貸用戶提前發了一個春節紅包。

根據12月20日央行最新發布的LPR顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

雖然自今年8月以來，LPR已經維持5個月沒有變化，但相比去年12月的5年期以上LPR（4.65%），還是下降了0.35個百分點。

圖源央行官網

從實際來看，本次LPR的發布，對市場影響相對較大。特別是一些存量房貸用戶，會帶來直接的實惠。

通常情況下，銀行辦理房貸時會設定一個利率調整的重定價日，利率調整并不會跟隨每月LPR變動而變化，而是要到每年的重定價日才會做相應的調整。

銀行為了方便計算利息，一般會將重定價日設定為房貸的放款日，或者是每年的1月1日（具體以房貸合同為準），因此，房貸重定價日為每年1月1日的房貸用戶，利率調整時參照的就是上年12月的5年期LPR。

以此來算，浮動利率調整參照本次最新公布的LPR，意味著2023年首批迎來利率調整的房貸用戶，LPR將下調0.35個百分點。

而對于重定價日設定為放款日的房貸用戶，每年的房貸利率調整，則以重定價日最近月份公布的LPR為參照進行調整。

這里面根據LPR公布的先后，會有兩種情況：

一種是，參照重定價日上個月的LPR來做調整。比如，房貸重定價日為4月15日，那么，由于4月份的LPR要到20日前后才公布，在實際利率調整時，會以3月份公布的LPR作為調整依據。

另一種是，參照重定價日當月的LPR來調整。比如，房貸重定價日為4月25日，由于4月份的LPR已經公布，在利率調整時，會以4月最新公布的LPR來作為調整的依據。

既然重定價日為1月1日的房貸用戶，即將迎來利率下調的利好，那么，具體能省多少錢呢？

我們以100萬商貸，等額本息還款30年，基點為0計算，2023年1月1日房貸利率調整后，還貸周期總利息為856293元，月供5156元。

而到2023年1月1日房貸利率調整后，還貸周期總利息為781537元，月供為4949元。

兩相對比，還款周期內總利息節省約7.47萬元，月供減少約207元。

也就是說，隨著本次12月LPR的公布，貸款額100萬，在1月1日進行利率調整的這一撥房貸用戶，每月能省下約207元的利息。

雖然不多，但銀行白給的，咱也不能不要，對吧。

雖然本次LPR僅對重定價日為每年1月1日的房貸用戶具有參考意義，且能實際的帶來相應的房貸利率下調。

但從整體房貸利率的走勢來看，后續利率調整的房貸用戶，或許也能享受到相應的實惠。

根據央行官網每月發布的LPR數據，目前5年期以上4.3%的LPR，已是今年以來的最低水平，也是房貸利率轉換為LPR+基點數的方式之后，LPR的歷史新低。

昆明樓市整理/制圖

回顧利率的變動情況，其實今年LPR已經下調三次：

2023年1月20日，1年期LPR下調至3.7%，5年期LPR下調至4.6%；

2023年5月20日，1年期LPR保持不變，5年期LPR下調至4.45%；

2023年8月22日，1年期LPR下調至3.65%，5年期LPR下調至4.3%；

但實際上，按照此前“首套房貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”，以及“符合條件的城市可自主決定在2023年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限”等政策的要求，昆明新發放貸款的實際利率，要比當前的LPR低得多。

在目前的昆明新房市場，針對符合要求的優質客戶，銀行實際給到的首套房貸利率最低3.95%，而二套房貸利率普遍在4.9%。

圖源融360數字科技研究院

對于“符合條件的城市自主決定新發放首套房貸利率下限”的政策，在此前央行發布的專欄文章中明確表示：這一政策針對首套住房商業性個人住房貸款，而且是階段性的，2023年底到期后原有政策將自動恢復。

圖源央行官微

也就意味著，地方對于新發放首套房貸利率下限的自主決定權，將會被收回。

不過，結合上周中央經濟工作會議釋放出的信號，在著力改善預期，擴大有效需求，推動經濟運行總體回升的背景下，相應的金融政策仍有進一步發揮的空間。

當然，無論當前利率如何優惠，最大的受益群體，仍然是新申辦房貸的購房群體，這是由利用利率優惠鼓勵住房消費的政策導向所決定的。

對于之前買房利率高位站崗的購房群體來說，到重定價日雖然LPR會跟隨調整，但這樣的調整幅度顯然有些杯水車薪。

因此，眾多利率高位站崗的購房者，比較關心到底有沒有降低利率的有效辦法。

從實操來看，提前/部分提前還款，是一種比較干脆的方式，但非常考驗個人的資金實力。

而且，部分提前還款的方式，在昆明目前僅建設銀行、工商銀行等少數銀行支持。

相對比較可靠的方式，是將商貸轉公積金/組合貸。

只是，公積金貸款有相應的資格和門檻限制，不一定所有人都符合商貸轉公積金/組合貸的要求。

當然，如果有置換需求，或者準備賣房，那么，直接辦帶抵押過戶即可。在昆明，目前建設銀行已開展此項業務，而且已有成功辦理的案例。

圖源昆明規劃建設

至于，很多人討論的“抵押房產，辦經營貸”的操作，則不可取，會有違規轉貸的風險。

就在昨日（12月20日），銀保監會發布的《關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示》中明確提到，這種將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險（具體可以查看今日另外推送的內容）。

總而言之，對于降低存量房貸利率這件事情，還是要客觀、理性地看待，根據個人情況，選取比較安全、靠譜且適合自己的方式，切忌盲目跟風、病急亂投醫，以免得不償失。