1、你對(duì)接下來(lái)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么態(tài)度？

①悲觀，覺(jué)得市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越差。

②樂(lè)觀，市場(chǎng)已經(jīng)觸底回暖。

③既不樂(lè)觀也不是悲觀，因?yàn)榭床磺宄?/p>

2、你現(xiàn)在還關(guān)注鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的是什么呢？

①想買房

②想賣房

③想投資

3、如果你想賣房，你的目的是什么？

①改善置換

②失望想離開(kāi)

4、如果你想買房，你的目的是什么？

①自住

②單純的有錢不敢買別的，只能買房？

③自住兼顧投資？

那天現(xiàn)場(chǎng)絕大多數(shù)朋友們的答案是，悲觀、想賣房、失望想離開(kāi)、自住。

于是我又問(wèn)了現(xiàn)場(chǎng)朋友們一句話，如果賣房，你會(huì)考慮選擇或者等待賣房時(shí)機(jī)嗎？

大家不約而同的表示，會(huì)。

既然你對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)完全沒(méi)有期待，為何還會(huì)考慮賣房時(shí)機(jī)呢？

朋友們都表示，當(dāng)然是不想賣虧了。

這也說(shuō)明大家潛在的認(rèn)為，鄭州房?jī)r(jià)可能會(huì)漲，鄭州市場(chǎng)行情可能會(huì)好，因此才會(huì)選擇或者等待賣房時(shí)機(jī)。

所以大家對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)失望是真的。對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還有期待也是真的。

基于以上，我們來(lái)聊一下當(dāng)下的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2

當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞是什么？

“保交付”

目前保交付三個(gè)字已寫(xiě)到了年中政治局會(huì)議里面，并且以壓實(shí)地方責(zé)任的方式，布置成了政治任務(wù)。

這種情況下，說(shuō)的直白一些就是那個(gè)地方解決不了因停工帶來(lái)的負(fù)面、帶來(lái)的民怨，哪個(gè)地方就要被追責(zé)。

那么，推動(dòng)保交付的核心問(wèn)題是什么？

錢誰(shuí)來(lái)出，怎么出？

目前鄭州在保交付方面是走在全國(guó)前面的，給出了四種保交付模式：

1、“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式；

2、“收并購(gòu)”模式；

3、“破產(chǎn)重組”模式；

4、“保障性租賃住房”模式。

沒(méi)錢的怎么辦？資產(chǎn)大于負(fù)債的怎么辦？資不抵債的怎么辦？然后賣不動(dòng)的怎么辦？可以說(shuō)在“計(jì)劃幫助在鄭頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難”方面，這四種模式誠(chéng)意很足。

可，開(kāi)發(fā)商是怎么回應(yīng)呢？急于退出。

從內(nèi)部流出的幾個(gè)頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況匯報(bào)看，在保交樓這件事上，政府和房企需求是不一樣的。

政府的重點(diǎn)，就是保交付。以協(xié)調(diào)者的身份，盡量避免直接下場(chǎng)，盡量市場(chǎng)化。所以并不想房企退出。

房企的重點(diǎn)，就是急，快給錢。滿篇的文字羅列了一大堆的資金需求，給錢的形式隨便，錢多錢少都退出。

比如融創(chuàng)，直接申請(qǐng)?jiān)卩嵉?個(gè)項(xiàng)目全部退出，其中6個(gè)選擇棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、1個(gè)選擇項(xiàng)目并購(gòu)模式。

從融創(chuàng)給出的退出的方案看，融創(chuàng)此次退出鐵定虧損，但融創(chuàng)也同樣甩掉了100多億保交付任務(wù)。

這意味著這100億的保交付重?fù)?dān)落到了鄭州肩上。

包括鑫苑也是一樣，一心求退出。

如果你是相關(guān)部門，會(huì)不會(huì)有點(diǎn)心寒。

但其實(shí)冷靜下來(lái)分析，你是可以理解這些房企們的，現(xiàn)在對(duì)于他們就是生死戰(zhàn)。

一方面，新一輪的房企償債高峰還在繼續(xù)，更多的房企還在違約邊緣徘徊。

另一方面，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)是的信心依然是崩塌的，成交量?jī)r(jià)依然是低迷的，回款依然是艱難的。

這個(gè)時(shí)候，對(duì)很多民企來(lái)說(shuō)，想要活下去勢(shì)必顧頭不顧腚。

他們一定是要做出選擇的。

于是，有一些城市的市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)被某些房企戰(zhàn)略性的舍棄。

比如，某些房企在別的城市的項(xiàng)目沒(méi)有停工，但在鄭州的項(xiàng)目是全線停工的。

就不點(diǎn)名那個(gè)開(kāi)發(fā)商了，因?yàn)椴皇且粋€(gè)。

被房企們戰(zhàn)略性舍棄的后果就是，這個(gè)城市也將面臨更嚴(yán)峻的保交付壓力。

總之，關(guān)于保交付，形勢(shì)嚴(yán)峻，但前途光明。

3

再來(lái)看市場(chǎng)端，7、8、9月是傳統(tǒng)的淡季。

放眼全國(guó)，7、8月份，杭州、南京、成都、廈門、重慶、深圳、廣州、上海、北京等等，全國(guó)主要城市都面臨巨大的量?jī)r(jià)回調(diào)壓力。

相比之下現(xiàn)在在鄭州買房的究竟是什么人？，鄭州反而是這些城市中量?jī)r(jià)回調(diào)壓力最小的城市。

這是因?yàn)椋嵵菔袌?chǎng)已經(jīng)在谷底徘徊很久了。更重要的是努力救市的結(jié)果。

從限購(gòu)放松、首付降低再到房票制度釋放5萬(wàn)張房票、再到集結(jié)紓困基金，再到5萬(wàn)套存量房源回購(gòu)等等，再到這兩天與地市公積金的互認(rèn)，我們先不說(shuō)落地的情況，至少我們能看到鄭州救市一直很積極，很努力。

基于此，我們來(lái)預(yù)測(cè)一下接下來(lái)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

首先，全國(guó)層面，新一輪的政策救市開(kāi)始了。

最新首付首貸利率已經(jīng)可以做到4.1%了。

鄭州各大銀行已經(jīng)跟進(jìn)這個(gè)政策了。接下來(lái)鄭州首付會(huì)繼續(xù)降低嗎？首套20%、二套30%大家可以期待一下。

第二，接下來(lái)幾個(gè)月四環(huán)內(nèi)將幾乎沒(méi)有新項(xiàng)目入市了。

為什么？因?yàn)榇蠹叶紱](méi)拿地了。另外市場(chǎng)再一個(gè)就是市場(chǎng)太差了。很多項(xiàng)目都擱置了，延期了。

第三、主城在售的項(xiàng)目也不多了。

比如，鄭東新區(qū)除了北龍湖北岸三四個(gè)盤(pán)，幾乎沒(méi)有其它新增。

金水北值得關(guān)注的還是三四個(gè)。

經(jīng)開(kāi)老城在售樓盤(pán)本來(lái)就少，值得關(guān)注的更少，幾乎都是尾盤(pán)。

高新老城在售樓盤(pán)也只有三四個(gè)值得關(guān)注。

管南、中原、惠濟(jì)、二七就更不用說(shuō)了，沒(méi)啥可挑的。

第四、新城開(kāi)發(fā)建設(shè)幾乎停滯了。

各大新區(qū)配建的場(chǎng)館、綠地、公園、橋梁道路，幾乎都是三四年的樣子。這兩年沒(méi)什么變化。

目前一定是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)最差、最灰暗的時(shí)候。

但同時(shí)也是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生質(zhì)變的階段。

這個(gè)階段的局內(nèi)人，是最迷茫的。

該怎么做呢？

回歸本心。回歸常識(shí)。

第一、沒(méi)錢的不要糾結(jié)買不買了。

如果你連30萬(wàn)都拿不出來(lái)的，就沒(méi)必要了糾結(jié)買不買了。

在鄭州30萬(wàn)是個(gè)門檻。

30萬(wàn)首付可以買100萬(wàn)左右，八九十平米，單價(jià)左右，這是目前鄭州的上車門檻兒。

第二、圖便宜的不要買了。

鄭州市場(chǎng)都這樣了，太便宜的一定坑。買房反而是雙重傷害，不如不買。

沒(méi)錢的不要買了，不要為了買房，去借錢。

買房不要圖便宜，不管你是自住，尤其是投資，不要圖便宜。

所以，當(dāng)下鄭州買房8大基本常識(shí)：

1、放棄四環(huán)外；

2、謹(jǐn)慎選擇單價(jià)以下的區(qū)域；

3、盡量不買首付30萬(wàn)以下的房源；

4、首付超過(guò)80萬(wàn)，可放棄二七、管南、經(jīng)開(kāi)濱河、惠濟(jì)區(qū)、高新新城；

5、首付超過(guò)100萬(wàn)，重點(diǎn)看四環(huán)內(nèi)鄭東新區(qū)和金水區(qū)；

6、首付超過(guò)150萬(wàn)，只看三環(huán)內(nèi)鄭東新區(qū)；

7、首付超過(guò)200萬(wàn)，只看北龍湖；

8、鄭州80%的樓盤(pán)是不值得純投資的，所以，選擇很重要！

結(jié)合以上原則，來(lái)說(shuō)說(shuō)總結(jié)200萬(wàn)左右，首付60萬(wàn)左右該怎么買？

4

首付60萬(wàn)左右，是剛改需求，除了性價(jià)比，更重要的還要關(guān)注學(xué)校、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、大區(qū)位地段價(jià)值、未來(lái)的成長(zhǎng)空間等。

基于此，在交付安全的基礎(chǔ)上，我們梳理了目前這個(gè)總價(jià)和首付段最優(yōu)的項(xiàng)目選擇：萬(wàn)科翠灣中城、美盛教育港灣、保利大都匯。

近期依然有很多朋友詢問(wèn)現(xiàn)在敢不敢買房？要不要在等等？

我的建議是，如果你是剛需自住、改善學(xué)區(qū)或者兼顧投資的，現(xiàn)在當(dāng)然要買，重點(diǎn)考慮國(guó)央企，能安全交付即可。

因?yàn)槭袌?chǎng)太差，所以在售項(xiàng)目的定價(jià)都是偏保守的，尤其是新開(kāi)項(xiàng)目，都是低開(kāi)。所以，現(xiàn)在買房，至少能保證一點(diǎn)，價(jià)格沒(méi)水分。

至于很多人考慮的要不要再等等，還會(huì)不會(huì)降息？

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